农村建房施工合同纠纷怎么处理

农村建房施工合同属于建设工程合同，应当采用书面形式订立。关于农村建房施工合同纠纷怎么处理的法律问题，大律网小编为大家整理了建筑工程律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

在城市土地价格、商品房价格不断上涨的时候，越来越多的外来工选择回农村建造房子居住，这时与建筑公司或其他公司签订了建房的合同，但在实施过程中却可能会有各种纠纷。相信大家也想要了解这方面的知识，让我们带着这些疑问，具体来看下面大律网的小编为大家带来农村建房施工合同纠纷怎么处理的详细内容吧。

根据司法裁判实践，将农村建房施工合同认定为建设工程合同纠纷后，涉及到农村建房施工合同的处理就会严格按照有关建工的法律规定处理，主要涉及到三方面的处理。

（一）合同的订立情况

根据《合同法》第二百七十条的规定，建设工程合同应当采用书面形式。农村建房施工合同属于建设工程合同，应当采用书面形式订立。有书面的凭证便于合同双方当事人严格按照合同履行，若出现违约情形时，守约方可以依据书面合同要求违约方承担违约责任。

在实践中也存在发包人和承包人之间只有口头协议没有订立书面合同的情形。在没有书面合同的情形下，双方是否成立建设施工合同关系要做具体分析。

根据《合同法》第十条第二款的规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。再结合《合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在发包人和承包人之间只有口头协议没有订立书面合同的情形下，如果承包人已经履行了主要义务，对方接受的，那么该建设工程合同成立；如果承包人没有履行主要义务或履行了主要义务对方不接受的，那么该建设工程合同不成立。

（二）合同的效力认定

在发包人和承包人之间存在书面农村建房施工合同的情况下，合同的效力认定既要参考《合同法》关于合同效力的相关规定，又要参考建筑法律法规、司法解释的规定，特别是《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定。

但是，根据《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款的规定，抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。因此，农民自建低层住宅的建筑活动不适用《建筑法》，不受建筑法的约束。但如何界定农民自建低层住宅中的低层呢？

根据《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第（三）款的规定，对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅称为农民自建低层住宅。而《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十一条第一款规定，在村庄、集镇规划区内，凡建筑跨度、跨径或者高度超出规定范围的乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施和公益事业的建筑工程，以及二层（含二层）以上的住宅，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。两个规定之间关于二层是否属于农民自建底层住宅有一定冲突。一般来说，农村自建两层（含两层）以上的住宅，必须由取得相应资质的施工单位实施。

如果施工单位没有相应资质，那么签订的农村建房施工合同是否当然无效？分为一层、二层、二层以上三种情形：一层一般有效；二层以上一般无效；根据司法审判实践来看，没有相应资质的施工单位签订的农村建房施工合同所涉房屋是两层（含两层）以上的，该合同违反了法律强制性规定，合同无效。

（三）合同的履行情况

无论是发包人还是承包人，在履行合同过程中都应严格按照合同约定履行自己的义务，并注意保存相应的凭证资料，比如合同、施工图纸、签证、验收资料等。重大项目建议寻求专业建工律师的法律支持，全程跟进项目运行。

建房申请书xx土地规划局：

我叫***，是**乡**村**组农民。由于下列几个原因，我申请新建住房。

一）我现住的房屋，还是1956年建的简陋木制瓦房，至今己近50年，虽经过多次整修，但破损处仍然较多，修修补补既难解决漏雨漏风问题，也影响房屋外观。因而建新房非常有必要。

二）我现居住的房屋一共5间，60多平方米，要住8人，还要堆放粮食等，显得十分拥挤。特别是我大儿子后年要娶媳妇，女方家要求必须有新房才肯嫁过来。为了改善现有的住房状况，为.了我大儿子能顺利成家，我也必须建新房。

三）这些年来，党的政策越来越好，我们农民的收入也一年比一年增加。我通过二十多年的辛勤劳动，不断积攒，已基本上攒够了建新房(建成砖混水泥房)的费用。只要上级一批准，我就能马上动工。

四）我建房的方案是：拆除现有的住房，主要在老地基建新房，另外占用我现住房背后的自留地40平方米。所建房屋为一楼一底，约200平方米。

特此申请，敬请审核批准。

附：l.现住房照片2.生产小组的证明。

此致敬礼!

申请人：**乡**村**组****年**月**日

这份建房申请书格式规范：正文开头部分提出建房申请，主体部分写建房理由(为什么要建房)、建房的条件和建房方案(怎么建)。理由较充分，方案也可行。

2001年8月，某乡村民张某经批准将住房改建为一楼一底砖混结构住宅，并将工程发包给王某承建。双方协商后签订建房合同，王某按合同约定进行施工，施工中张某亦派人在现场督促，房屋竣工后张某迁入新居。张某居住期间，发现粉糊墙体壁脱落，楼顶现浇板闪动拉裂、漏水等质量问题，遂诉至县法院。经法院公开审理后查明，王某无建筑资质，房屋经鉴定存在施工质量问题和需加固整治，双方均对过错承担责任。

对本案的法律适用，有三种不同的意见。

第一种意见认为，应适用《中华人民共和国合同法》。理由是：张某与王某订立的建房合同合法有效，该案因王某的原因致使建设工程质量不符合约定，张某有权要求王某在合理期限内无偿修理或者加固整治，应依照《中华人民共和国合同法》的规定追究王某的违约责任。

第二种意见认为，应适用《中华人民共和国建筑法》。理由是：《建筑法》第74条规定：建筑企业造成建筑工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理、并赔偿因此造成的损失。第75条规定：建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期间内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。但是，王某不具有建筑资质与张，某签订的建房合同不符合建筑工程的规范要求，因此，张某应承担主要责任，王某承担次要责任。

第三种意见认为，应适用《中华人民共和国民法通则》理由是：《民法通则》第106条规定：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第111条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。王某既无村镇建筑工匠资质，又无建筑技术，所承揽的建设工程显然不能保证工程质量。王某在施工中又未严格按合同施工，因此应对该房屋的返修损失承：担主要责任。张某在修建房屋过程中未按规范进行设计，又未选择有资质的施工队伍，对王某的资质审查不严，应承担房屋返修的次要责任。

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