银行拒贷引发的二手房买卖纠纷

剩余房款李先生通过中介办理银行贷款，但李先生的银行贷款未获批准。随即王女士与李先生就合同解除、李先生是否应承担违约责任发生矛盾。要求解除与王女士的买卖合同，并要求王女士返还定金和首付共计241,000元。王女士的损失包括解除买卖房屋上租赁合同的违约金、办理迁移户口的公证费、房屋空关3个月的租金损失等。在庭审过程中，李先生代理人提出协议约定若李先生无力以现金补足贷款不足部分的房款便解除合同，双方不作违约处理。现因银行拒绝放贷，原告无力承担巨额放贷，多次与被告协商未果，故提起诉讼。鉴于原、被告均要求解除合同，本院予以准许，但原告仍需承担相应的违约责任。关于银行拒贷引发的二手房买卖纠纷的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

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一、案情介绍

二、法院判决

三、律师点评

正文：

【案例简介】

王女士有一处房产委托中介出售，在沪经商的李先生看上王女士的这套房产，2010年4月，王女士、李先生和中介签定《房屋买卖定金协议》(以下称协议)，协议约定“卖方同意买方以银行贷款方式向卖方支付部分房款。买方贷款可由中介代为办理申请手续，也可由中介自行办理申请手续，费用由买方自行承担。如由中介代办，买方须在签定《买卖合同》当天向中介提供贷款所需全部材料。中介不能保证买方提出贷款申请能否获得银行批准，或是否能够获得足额贷款。如果买方的贷款申请未获批准，或批准的额度不足申请额度，则：(a买方因无力以现金补足贷款不足部分的房款，卖方同意买方解除合同的要求，双方均不作违约处理，已产生的费用各自承担，中介已产生的费用，由买方承担，b买方将在交易过户当天以现金补足贷款不足部分的房款，合同继续履行。)

协议签定当天，李先生支付定金30,000元。2天后，双方签定买卖合同，李先生支付首付211,000元。剩余房款李先生通过中介办理银行贷款，但李先生的银行贷款未获批准。随即王女士与李先生就合同解除、李先生是否应承担违约责任发生矛盾。双方协商不成，李先生向徐汇区人民法院提起诉讼。要求解除与王女士的买卖合同，并要求王女士返还定金和首付共计241,000元。

【法院判决】

李先生起诉后，王女士委托任律师积极应诉。任律师审查了双方的协议，任律师发现协议对于买方贷款不能的后果约定不明，a条款是双方解除合同，双方均不构成违约;b条款是买方应当以现金支付房款，合同继续履行。

同时，卖方王女士在履行合同过程中，诚实信用履行合同义务，也发生一些损失。王女士的损失包括解除买卖房屋上租赁合同的违约金、办理迁移户口的公证费、房屋空关3个月的租金损失等。

徐汇区人民法院对此案很重视，并作为典型案例公开审理并全程录像。

在庭审过程中，李先生代理人提出协议约定若李先生无力以现金补足贷款不足部分的房款便解除合同，双方不作违约处理。现因银行拒绝放贷，原告无力承担巨额放贷，多次与被告协商未果，故提起诉讼。[page]

任律师反驳，对于发生贷款不能的情况，协议约定2个选择性条款，而这2个选择性条款又是互相矛盾的，原被告双方在签订合同时对此并没有明确的选择a条款或b条款，在这种情况下，应根据《合同法》第62条规定，按照有利于实现合同目的的方式进行解释，也就是原告贷款不能，应当以现金补足房款，合同继续履行。如果原告不能继续履行合同，原告应承担违约责任，被告有权扣除3万元定金。

法院审理后认为，条款本身发生矛盾和冲突，应视为约定不明，原告不得依该条款约定行使约定解除权。原告既无约定解除权，又无法定解除权，其不按约付款并要求解除合同的行为，构成违约。鉴于原、被告均要求解除合同，本院予以准许，但原告仍需承担相应的违约责任。原告支付被告的定金3万元属履约定金，故被告要求没收原告定金的意见，本院予以采纳，剩余房款被告应返还原告。

【律师分析】

公民在签订合同时，应注意合同中约定不明或选择性条款，对于模糊条款，双方应明确其含义。在合同履行过程中，如果因合同约定不明发生纠纷，应按照有利于实现合同目的的方式履行。