阐述各种抵押物的风险和预防措施

抵押物作为一种重要的风险控制措施，其效力对整个项目有很大的影响。其他债权人先查封抵押物的风险提示在处置不良资产的过程中，银行经常会遇到认为银行设置抵押的资产被其他债权人申请法院先查封扣押的情况，尤其是当抵押人负债较多时，抵押品被多次查封的情况。如果检查法院忽视处置抵押物，或者申请检查债权人与抵押人恶意串通，可以向法院提出异议，依法维护银行的合法权益。关于阐述各种抵押物的风险和预防措施的法律问题，大律网小编为大家整理了债权债务律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

抵押物作为一种重要的风险控制措施，其效力对整个项目有很大的影响。比如抵押物不办理抵押，估值虚高，甚至抵押物在这个项目之前已经抵押给其他方，会给项目增加很多风险，下面催天下小编为大家具体阐述。

其他债权人先查封抵押物的风险提示

在处置不良资产的过程中，银行经常会遇到认为银行设置抵押的资产被其他债权人申请法院先查封扣押的情况，尤其是当抵押人负债较多时，抵押品被多次查封的情况。

在这种情况下，银行对抵押物的优先受偿权并没有因检查而受到影响，但处置的主导权掌握在第一检查人手中，在处置时间、效果方面会产生很多不确定性。

一是风险揭示。

第一，抵押物先被查封后，银行和抵押人不能再以协议的方式处置抵押物。一般情况下，在抵押人的配合下，协议处置比通过法庭处置更有效，成本也更低。但是，如果抵押物已经被其他债权人申请法院查封，那么银行只能通过法庭处置来实现抵押。

第二，先行查封的法院在程序上有权优先处理抵押财产，银行只能通过先行查封的法院处理抵押物，抵押权的实现受制于先行查封法院对债权人债务的诉讼、判决和执行程序。

二是防范措施。

第一，银行作为抵押权人，在通过法律手段追偿债务人时，应果断抢先于其他债权人查封财产，包括在诉前果断采取保全措施。

第二，银行应加强对抵押物的监督，发现被其他债权人查封后，应及时主张权利。应当积极核实其他债权人的申请查封行为是否符合法律规定，程序是否符合规定，并及时向查封法院提出申请，加强与查封法院的沟通与协调。

如果检查法院忽视处置抵押物，或者申请检查债权人与抵押人恶意串通，可以向法院提出异议，依法维护银行的合法权益。

无通用性专业设备抵押的风险提示

一是风险揭示。

有些设备评价值高，但不是通用设备，而是专业性强，使用面狭窄，变化时往往面临有价无市的境地。一些冷门产业受国家宏观调控政策的影响很大，其辅助设备的市场和价值也大幅波动。

二是防范措施。

当银行支持企业融资时，首先要考虑的还是它的第一还款来源，要认真调查企业自身的经营、财务状况，综合考虑国家政策、发展前景等因素。大多数情况下，专业设备抵押给银行带来的是一种心理安慰，应该谨慎接受。目前企业在使用设备时，大部分都是为自己量身定做的专用设备，在实际操作中隐患多，风险大，应尽量避免。在只能选择设备抵押的情况下，应慎重选择抵押品，最好选择通用、易变现的设备。

抵押品上附有租赁风险提示

一是风险揭示。

(1)作为抵押权人，我们追求的是抵押的实现价值。

因此，抵押财产能否实现将直接影响作为抵押权人的银行债权能否实现。但是，合同法和物权法中存在买卖不破坏租赁的规定，法院在拍卖、出售抵押房地产时，不能除去抵押前存在的租赁，增加承租人以外的买方的购买担忧，降低购买意愿，在拍卖、出售的情况下，意向买方的范围相对缩小，成交价格相对较低。

而且，无论承租人是否恶意，如果租赁期间的租金一次性支付给债务人，买方即使购买抵押房地产，也会因自己的租金而失去使用权，另一方面租金自己提前支付而失去收益，这大大阻碍了银行抵押权的实现。

②抵押权人恶意隐瞒租赁情况情况，银行作为抵押权人很难核实:一是租赁不一定要注册，在注册部门查询不一定准确；第二，现场检查不一定准确。

③抵押人与承租人恶意串通，以倒签租赁合同(抵押前、租后)；变更租赁合同(前、后)危及银行债权。

关于变更租赁合同(租赁前、抵押后)，尽管事先银行知道租赁情况，但承租人事后可以通过补充协议变更上述内容，但银行作为第三者不知道协议的变更。即使银行在抵押合同中约定抵押人租赁情况的变更，也必须通知债权人。之后，如果抵押人变更合同但没有通知银行，承租人可以善意的第三者主张租赁关系合法有效。

二是防范措施

1、实行三查制度，做好贷前审核和贷后管理，通过各种途径了解和跟踪抵押状态，尽量避免抵押人利用信息不对称损害银行债权。

2、抵押时银行检查未发现抵押房地产有租赁关系的，可以向抵押人发行承诺书，明确该抵押物在登记前没有租赁情况，或者原签订的租赁合同在抵押权生效前解除或过期，之后租赁需要抵押权人的同意。

与此同时，可以对租金按约支付且不能抵消，以及债务人违约时租金收取权的转让作出协议。同时，银行也可以更彻底地要求承租人放弃租赁期满后的续租权。

债务人以唯一住房设置抵押的风险提示

1、揭示风险

在《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》中，并未规定债务人仅有一套房屋不能执行。但是，在各地的司法实践中，为防止矛盾激化，保障社会稳定与和谐，法院一般不会对债务人名下仅有的一套房产采取强制执行措施，特别是当银行作为债权人要求对债务人房产进行拍卖时，法院的态度非常消极。

法庭宁愿终止拍卖，也不愿因此而产生不稳定局面。特别对于千名债务人仅拥有一套住房问题，法院的态度非常明确：不拍卖房产。

2、预防措施

为改善司法环境而努力。据悉，目前唯一一家在拍卖房产方面取得突破的是郑州市法院系统。地方法院与房产局联合确定最低保障居住面积，对超出标准的房屋采取提供过渡房的形式，彻底打消了被执行人的幻想，迫使其主动采取各种措施偿还欠款。

如遇此类情况，可参照上述处理方法，或向省高院或最高院提出执行难建议，由各分行联合行动，共同解决。

其次，应加强内部授信管理，贷前调查应首先检查债务人的第一还款来源；选择抵押品时应尽量避免选择单一借款人；同时，还应加强贷后管理，密切关注债务人的财务状况，避免最后陷入债务人仅拥有一套自有住房，且作为有效资产难以执行的困境。

综合来看，抵押贷款面临着土地抵押、租赁和部分发放三种不同程度的风险，防范这些风险不仅需要净化信贷市场环境，更需要银行业不断提高防范风险的能力。只要商业银行各业务部门加强内部管理，规范业务操作程序，建立贷前、贷中、贷后全方位的动态管理机制，与贷款企业紧密合作，就一定能实现银企双赢。