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商品房预抵押贷款抵押权如何实现及消灭
王学瑞律师2022.02.09806人阅读
导读：
处置抵押物所得的款项不足以清偿债务和违约金、赔偿金的，抵押权人有权向债务人追偿。抵押人到期不履行债务时，抵押权人对抵押物折价、办理过户手续，抵押权人债权得以实现，抵押权消灭。那么商品房预抵押贷款抵押权如何实现及消灭。大律网小编为大家整理如下相关知识，希望能帮助大家。
处置抵押物所得的款项不足以清偿债务和违约金、赔偿金的，抵押权人有权向债务人追偿。抵押人到期不履行债务时，抵押权人对抵押物折价、办理过户手续，抵押权人债权得以实现，抵押权消灭。关于商品房预抵押贷款抵押权如何实现及消灭的法律问题，大律网小编为大家整理了债权债务律师相关的法律知识，希望能帮助大家。
一般情况下，在商品房预售过程中，购房者会与开发商签订《商品房买卖(预售)合同》，与银行签订《个人贷款合同》，与银行签订《商品房买卖(预售)合同》，并以所购房屋作为抵押物与银行签订《房地产抵押合同》。但既然是商品房预售，则说明该房屋仍在建设中，无法取得相应的所有权证书，当然也就不能办理抵押登记手续，与抵押合同相对应。因此，预抵押在实践中是怎样操作的，其形成的法律效力是什么，在购房人违约的情况下，抵押权人能否通过预抵押来实现其抵押权呢？下面催天下小编为大家具体解答。
商品房预抵押贷款抵押权的实现
预购商品房贷款抵押权的实现，是指抵押人(即贷款银行)在债务人(预购人)不履行其到期债务时，通过对预购商品房变价或与抵押人签订合同，获得对抵押物的所有权，从而使受担保债权得以实现的行为。
（一）抵押权实现的先决条件。
首先，抵押权的实现应以抵押权有效存在为前提，即预购商品房贷款抵押合同有效存在；其次，主债权在清偿期内未受清偿；最后，对主债权未受清偿的抵押权人并无过错。
《城市房地产抵押管理办法》第40条规定：债务履行期届满，抵押权人未受清偿，债务人未与抵押权人达成延期履行协议，有下列情形之一的，抵押人死亡或者宣告死亡，无人代偿债务：
抵押权人的合法继承人、受遗赠人拒不履行到期债务
被宣告解散、破产的抵押权人；
按揭人对按揭房地产的违法、违规行为；
在抵押合同中约定的其他情形。
（二）抵押权的实现方式
1、行使物上代位权
在债务人享有对第三人的权利而未行使，致使其财产毁损、灭失，损害了债权实现的情况下，债权人可以代位行使债权，增加债务人的财产价值，从而保证债权的实现。抵押物在抵押期内发生毁损的，抵押权人为保险标的的第一受益人，其责任由开发商承担。
2、与抵押人就抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物价款受偿达成协议
抵押权人与抵押人约定，在债务履行期限界满面债权未受清偿时，将抵押人预购的商品房折价，并将商品房所有权之期待权从抵押权人转移给抵押权人，以实现抵押权。这时可根据抵押物本身质量，参照市场价格签订合同，或由有权机关评估确定商品房价格。
商品住宅竣工后，由开发商直接向抵押权人(贷款银行)领取《房屋所有权证》和《土地使用权证》。如果折价协议未达成，则可通过法定程序拍卖、变卖抵押物，所得价款用于清偿债权。
（三）分配次序
按照《城市房地产抵押管理办法》第47条的规定，依法处分抵押财产取得的预购商品房价款，按照下列顺序分配：
1、支付抵押财产的处置费用；
2、抵减抵押财产应缴之税；
3、偿还抵押权人债权本息和支付违约金；
4、补偿因债务人违约给抵押权人造成的损失；
5、剩余款项归还抵押人
同一批预购商品房有两个以上抵押权的，受偿顺序以抵押权登记的时间顺序为准。处置抵押物所得的款项不足以清偿债务和违约金、赔偿金的，抵押权人有权向债务人追偿。
取消预购商品房贷款抵押权
1、抵押权随着被担保主债权的消灭而消灭
预购商品房贷款抵押合同到期后，抵押人按期清偿债务，抵押权人与预购商品房所在地的房管部门、土地管理部门办理抵押登记注销手续，抵押人与抵押权人之间因抵押合同而产生的权利义务关系依法终止，抵押权消灭。
在这种情况下，担保债权已经得到了清偿。除因清偿而消灭主债权外，还可因抵消、混同和免除债务而消灭主债权。
2、抵押权的实现消灭
抵押人到期不履行债务的，抵押权人依法将抵押物拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿，该权利得以实现，抵押权消灭。
抵押人到期不履行债务时，抵押权人对抵押物折价、办理过户手续，抵押权人债权得以实现，抵押权消灭。
综上所述，银行即使取得了预抵押，也不能对抵押房屋行使抵押权，因此，对于抵押客户的风险管理应给予足够的重视，主要做法是在与购房者签订的贷款协议中，设置相应的条款，约定一旦购房者具备办理抵押房屋的条件，银行就应要求在第一时间办理抵押登记。与此同时，积极利用开发商的保证金制度，要求开发商为购房者提供担保，以最大限度地保障自己的债权。
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