商铺回购纠纷

在商业活动中，商铺回购问题经常引发纠纷，不仅关乎着资金的安全，也涉及到合同法的诸多细则。商铺回购通常涉及买卖双方基于合同约定的权益义务关系，在特定条件下买方有权要求卖方按约定价格买回先前出售的商铺。从法律角度来看，这是一种附条件的买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》，此类合同需要双方真实意愿相符，内容合法且不违反强制性法律规定。

何谓商铺回购?

所谓商铺回购实际上是一种所有权和经营权相分离的房地产销售形式，开发商在出售商铺时与业主约定在一定期限内由开发商承租或代为出租业主所购商铺，对外经营，并承诺满足一定年限后开发商以市场价格回购商铺。这种返租、回购的经营模式也被称为产权式商铺，开发商以定期的高利润回报促使消费者来购买房产，其中存在多种法律关系，开发商与业主间不仅有房屋买卖法律关系，还有房屋租赁法律关系，包含了商铺出售、商铺租赁、商铺回购三个阶段，也是生活中容易发生纠纷的领域。

商铺回购过程中，常见的纠纷包括回购价格争议、回购条件是否成熟、违约责任等。对于这些问题，首先应明确合同中有关条款的具体表述;其次要评估实际情况是否符合合同约定的条件;最后，一旦确定存在违约行为，应根据合同及相关法律规定主张违约责任。

商铺回购协议的正确认定

所谓商铺回购实际上是一种所有权和经营权相分离的房地产销售形式，开发商在出售商铺时与业主约定在一定期限内由开发商承租或代为出租业主所购商铺，对外经营，并承诺满足一定年限后开发商以市场价格回购商铺。

这种返租、回购的经营模式也被称为产权式商铺，开发商以定期的高利润回报促使消费者来购买房产，其中存在着多种法律关系，开发商与业主间不仅有房屋买卖法律关系，还有房屋租赁法律关系，包含了商铺出售、商铺租赁、商铺回购三个阶段，也是生活中容易发生纠纷的领域。

一、商铺出售阶段业主的不完整物权

在商铺返租回购模式下，业主作为商铺的所有权人，实际上并不享有完整的独立物权。在合同约定的返租期间内，开发商享有对商铺的占有、使用权利，负责商铺的租赁经营事宜。在此阶段内，业主的物权属性在理论上有建筑物区分所有权说和按份共有说两种观点。这两种观点虽然略有差异，但并不影响业主对于商铺所产生的收益享有权利。

二、商铺租赁、回购阶段开发商的商铺交付认定

开发商与业主在签订商铺买卖合同的同时会签订商铺租赁合同，不同于一般的房屋买卖合同业主与开发商在房屋竣工后需要进行实际交付，才能占有使用该房屋，商铺在出售行为完成时，后续业主不会直接参与商铺经营过程，而是由开发商全权负责经营管理，因此，实质意义上的交房过程往往被省略。

三、商铺返租、回购模式中的法律风险

商铺返租、回购因其高额固定的利润回报吸引了购房者的青睐，但是其中的法律风险必须引起重视。对于普通购房者，要求开发商承担相应的责任在这种销售模式下因为法律关系的复杂而变得更加困难，特别在包租行为中，对商铺开发商和经营管理者公司人格混同的举证困难就是实务中经常会遇到的难题。在业主主张公司人格混同产生举证责任时，因业主并非公司相关证据的持有者，因此非常难以在此取得优势证据。同样，在商铺返租期届满需要开发商回购商铺时，因时间跨度长，无法确保开发商最终履行承诺，业主的权益也就无法被保障。

商铺返租、回购模式中的法律风险

商铺返租、回购因其高额固定的利润回报吸引了购房者的青睐，但是其中的法律风险必须引起重视。

对于普通购房者，要求开发商承担相应的责任，在这种销售模式下因为法律关系的复杂而变得更加困难，特别在包租行为中，对商铺开发商和经营管理者公司人格混同的举证困难就是实务中经常会遇到的难题。在业主主张公司人格混同产生举证责任时，因业主并非公司相关证据的持有者，因此难以在此取得优势证据。同样，在商铺返租期届满需要开发商回购商铺时，因时间跨度长，无法确保开发商最终履行承诺，业主的权益也就无法被保障。

要避免此类纠纷，关键在于合同条款的制定。建议在签订合同之初就明确各项条件，如回购的价格计算公式、触发回购的具体情形、程序流程等，尽量做到条款明确无歧义。同时，保留好相关证据，如经营状况报告等，为可能出现的纠纷提供依据。