建设工程合同纠纷中以房抵债的裁判规则

房屋抵偿工程款协议，一般是指发包人不以现金支付而以特定房屋作价抵偿给承包人，用于履行其应向承包人支付工程款的协议。笔者整理了如下案例供大家学习参考。

一、关于以房抵工程款协议的效力问题

最高院在（2016）最高法民申2800号案中认为：关于以房抵工程款协议的法律适用问题，首先，应适用或者类推适用最相类似的合同类型的法律规范。虽然以房抵债协议的目的在于以债务人转移房屋所有权替代合同约定的原给付义务，但在外观上与房屋买卖合同最为接近，因此，应当适用合同法关于买卖合同的规定。其次，由于以物抵债协议为无名合同，即使不适用合同法关于买卖合同的规定，也应适用合同法总则的规定，或者说，在合同法关于买卖合同无明确规定的前提下，就以房抵债协议的相关法律问题，应适用合同法总则的规定。所以，关于以房抵债协议的效力问题，也应适用合同法关于买卖合同和合同法总则的规定。

二、债务履行期是否届满对以房抵工程款协议效力的影响

1.债务履行期届满前签订以房抵工程款协议，容易被认定为无效。

《担保法》第40条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《物权法》第186条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

《担保法》第40条和《物权法》第186条是关于禁止流押的规定，在审判实践中，对于约定以房抵工程款协议，一般情况下，法院容易依照上述规定认定，在债务履行期届满前签订以房抵工程款协议，实质上是为了担保共同价款的实现，按照上述规定应当认定无效。【案例有（2017）最高法民申284号】。

2.债务履行期届满后签订以房抵工程款协议，如系当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

最高院在（2016）最高法民终484号案中认为：以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，兴华公司与通州建总呼和浩特分公司第二工程处2012年1月13日签订的《房屋抵顶工程款协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该协议书有效。

三、以房抵工程款协议的履行效力问题

最高院在（2016）最高法民申2800号案中认为：中磊公司在本案中提出的诉讼请求，在表面上是请求确认以房抵债协议的效力，但实质上是请求确认以房抵债协议的履行效力，或者是请求继续履行以房抵债协议。如果是请求以房抵债协议的履行效力，因双方当事人尚未履行房屋所有权的过户手续，所有权不发生变动、原合同约定的工程款债务亦不消灭，中磊公司的该项主张应予驳回【注：即在未对房屋所有权进行变更登记下，原工程款之债尚未消灭，发包人与承包人应当继续履行工程款的债权债务关系】。如果中磊公司意在请求宝隆公司继续履行以物抵债协议，因法律上和事实上不能履行，中磊公司的此项主张亦不能支持。综上所述，案涉以房抵债协议合法有效，因双方未实际履行所以不发生房屋所有权变动的法律效果；由于在事实上或法律上不能履行，中磊公司请求继续履行该协议亦不能支持。原审法院认定案涉以物抵债协议无效，虽然适用法律错误，但由于中磊公司起诉时并未将其作为独立的诉讼请求，而是主张以物抵债协议发生相应工程款债权消灭的效果，原审法院对此未予支持，裁判结果正确。中磊公司的此项申请再审理由不能成立。

四、与工程款优先受偿权的关系

江苏高院在（2016）苏民终288号案中认为：《以房屋抵付工程款协议》性质属于“以物抵债”，即债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。应当根据当事人设定以物抵债的不同时间、约定的具体内容、履行的具体情况等情形来判断其效力。首先，《合同法》第二百八十六条规定：发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人对工程款债权享有法定优先受偿权，其与发包人协议以房抵工程款，属于优先受偿权实现的方式，应认定其效力。但是，根据上述法律规定，需要符合两个条件：一是承包人的优先受偿权能够行使；二是所抵房屋应包括在所建工程范围之内。【注：即在工程款优先受偿权权利限制范围内签署的房屋抵偿工程款协议，属于行使工程款优先受偿权的一种形式，体现的是法定优先权，不受物权准转移登记的限制。】

五、通过以房抵工程款方式实现建设工程价款优先受偿权，不得对抗在先抵押权人

最高院在（2018）最高法民申403号案中认为：长城资产公司对嘉利成公司享有的债权以及对案涉二期在建工程享有的抵押权形成时间早于司贵强与嘉利成公司、新鲁班公司签订以包含案涉5套房屋在内的9处房产抵顶司贵强全部工程价款的协议时间之前。根据《物权法》第一百九十一条第二款及《担保法》第四十九条第一款的规定，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，嘉利成公司未经过长城资产公司同意以案涉已经抵押房屋抵顶司贵强工程款，不符合上述法律规定。根据《合同法》第二百八十六条的规定，建筑工程的承包人享有的工程价款优先受偿权的实现方式应是就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，而不是直接取得所有权。且根据原审查明的事实，司贵强没有在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定的六个月的法定期限内行使优先受偿权，且其关于对案涉工程的工程价款享有优先受偿权的主张亦与另案生效判决认定新鲁班公司就案涉工程价款享有优先受偿权的认定相矛盾。故司贵强基于其系案涉部分工程施工人，其与嘉利成公司、新鲁班公司签订了以案涉房屋抵顶工程款的协议而主张其系案涉房屋合法权利人并享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏法律依据。

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