二手房交易易出现纠纷的环节

二手房买卖过程复杂，各个环节环环相扣。交易过程哪些环节容易出现纠纷?记者请行家支招，希望对您的置业有帮助推荐阅读：二手房交易流程二手房屋买卖交易流程全知道史上最全的二手房交易流程 合同环节：买卖合同无效谁来承担?纠纷从去年拖延至今还未解决，卖方答应退还袁女士1万元定金，而拒绝了袁女士的违约赔偿要求。买方除了支付定金外，还支付了部分购房款，卖方单方中断交易，是违约行为。过户环节：买方原因迟迟不能过户今年2月份，方先生将自己位于南宁市望园路一套房产出售给莫小姐，买卖双方约定，交易手续交给中介代办。但是，交易后方先生迟迟未收到款。关于二手房交易易出现纠纷的环节的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

二手房买卖过程复杂，各个环节环环相扣。交易过程哪些环节容易出现纠纷?买卖双方该如何防范?记者请行家支招，希望对您的置业有帮助

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合同环节：买卖合同无效谁来承担?

去年底，南宁市民袁女士经人介绍购买南宁望州路某单位宿舍一房产，成交价为45万元。卖方是姐妹两人，签订合同后，袁女士支付定金1万元，对方答应尽快办理房产过户。但是没过几天，对方就表示说，房子卖不了，要取消合同，理由是房屋产权人是父亲所有，无法过户。纠纷从去年拖延至今还未解决，卖方答应退还袁女士1万元定金，而拒绝了袁女士的违约赔偿要求。

点评：因合同引起纠纷的常见情况有：房屋未经其他产权共有人同意私自出卖房屋;职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售;房屋已被列入改造范围，产权人却私自出售等。根据合同法的规定，合同无效、被撤销或者终止的，并不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。所以，袁女士可以根据合同约定，要求对方支付违约金。

定金环节：定金纠纷如何处理?

今年初，南宁市民张小姐在振宁现代鲁班看中一套房产，业主刚交房就放盘出让了，售价是6000元/平方米。张小姐和卖方蒋先生签订了定金协议，双方约定定金为6万元，总价60万元，办理过户时先支付首付款，余款待买方张小姐办理过户，并取得房产证后办理银行按揭，由银行直接划入蒋先生的账户。过后，张小姐支付了三成房款。但是，蒋先生看到房价上涨，后悔了，不想卖房子。他觉得，双方尚未签订买卖合同，签订协议时房子尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。

张小姐却认为，卖方因房价上涨而不愿再继续办理房屋产权过户手续是违约行为。当初双方签订的协议，内容包括了物业地址、面积等物业基本状况、以及成交价格、付款时间及方式等，与房屋买卖合同所应当具备的条款相当。与合同同样具备法律效力。

点评：当初双方签订的协议，是买卖双方的真实意图，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以协议之名。买方除了支付定金外，还支付了部分购房款，卖方单方中断交易，是违约行为。买方可以通过法律诉讼，要求卖方按照协议的赔偿条款约定，支付违约款。

解押环节：垫资服务费由谁出?

今年2月份，罗先生欲将香榭里花园一套房子出售。由于该房子还处于按揭中，为了出售房产，罗先生与南宁市一家担保公司签订了协议，由担保公司先出资帮他垫资解押房产，等房子出售后，他再还清担保公司的垫资款。但是，罗先生事先得支付解押服务费用给担保公司。

之后，罗先生和买家签定了购房合同。由于政策调整，买家的购房贷款未能获批，因此想解除购房合同。罗先生认为，自己已经支付了解押服务费，如果买家解除合同，自己就白白损失垫资服务费了，因此不同意解除购房合同。倘若解除合同，垫资服务费买家要承担一部分。

点评：由于房地产新政调整造成合同无法履行的，合同可以解除，买家无需承担责任。此外，由于是罗先生和担保公司签订的协议，服务费他是要支付的。 卖房者在与担保公司签订协议时，可协商附加相关免责或延期履行条款，以降低风险。

过户环节：买方原因迟迟不能过户

今年2月份，方先生将自己位于南宁市望园路一套房产出售给莫小姐，买卖双方约定，交易手续交给中介代办。签订买卖合同时，方先生已经收到莫小姐定金两万元整，首付款30万元在办理过户时支付，其余经银行按揭办理。但是，交易后方先生迟迟未收到款。原来，买方征信记录有污点，房贷政策严紧后，贷款不容易办理了。结果，中介跑了多家银行，贷款审批都没有办理下来，没有经过贷款审批，过户手续搁浅。方先生说，他是为小孩出国留学筹钱才卖房的，买家未能通过贷款审批，给他造成影响，应当算违约行为。

点评：因买方征信记录缘故，导致交易搁浅，这并非不抗拒因素，因此买方客观上存在违约的事实，构成违约。房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，属于有效合同。方先生可以按照合同条款的约定，要求买家支付违约金。

中介环节：交易中断佣金谁承担?

置业顾问涂小姐告诉记者，限购令出台后，她售出南宁市金桂花园一套房产，并与买方、卖方签订了三方合同。房子成交价58万元，买卖双方中介服务费各为5800元，买方购房定金3万元由涂小姐所在公司代收。由于房产新政出台市场低迷，买方周先生认定自己买的房子贵了，不想要了，卖方也同意解除购房合同。因此，周先生将这个情况告知涂小姐，但公司方面表示，既然签订了购房合同，说明中介公司为周先生付出了劳动，双方交易未完成是周先生的责任，即便买卖双方同意解除合同，还是应该支付中介费，不同意返还购房定金。

点评：新域美林园湖分行经理黄聪说， 二手房交易中有两个合同，一是房屋买卖合同，二是居间服务合同。买卖双方签订的购房合同可由双方协商解除，中介方无权干预。居间合同因合同已经成立，是否解除应由买卖双方与中介方协商，若中介方不同意，则不能解除，买卖双方只能要中介方返还除居间服务费以外的费用。涂小姐所在公司可向买卖双方收取一定的服务费用，但必须退还买方的购房定金。

房贷环节：利率调整易出现违约

6月份，市民陈女士看中了岭南家园一套三房两厅，很快与卖方签订了买卖合同，并交1万元的定金。但是，在办理银行房贷款过程中，首套房贷款利率出现变化，银行不同意打折，要在基准利率上浮1.1倍。由于难以承受高利息，陈女士想解除合同，但是卖方拒绝退还定金。

点评：近年来房贷政策一直都在调整变化，首付、利率等调整都属于可遇见的，因此不能以“不可抗力”为由要求解除合同并免责。但同时，此项违约并非出于买方的恶意不履行，而是由于不能如约采用原定的银行贷款支付，而不得已违约。因此，陈女士在提出解除购房合同的时候，卖方要退还定金，但陈女士也要根据合同约定承担违约责任。如果合同没有约定相关条约，则买卖双方协商，适当减轻买方违约责任，支付造成卖方直接损失的赔偿金。

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二手房交易流程

第一步 签三方合同

卖方所需资料：身份证、结婚证、户口本、房屋所有权证、房屋共有权证、契税及不动产发票、产权人和共有人亲自到场或代理人拿正式公证书到场。

买方所需资料：身份证、结婚证、户口本。

第二步 评估

评估公司：出评估报告。

卖方：开新银行账号。

买方：递交申请资料：身份证、户口本、结婚证、收入证明。

资料齐全3到5个工作日通过审批。

第三步 解押

卖方向银行提出还款申请，一般需要15个工作日。

卖方偿还欠款并从银行领取结清证明等资料，一般需要15个工作日。

第四步 注销抵押登记

凭结清证明等资料到房产局注销抵押登记，一般需要7个工作日。

第五步 查档缴税免税

到房产局查档，然后到税务部门缴纳契税。

第六步 交易鉴证

买卖双方到房产局办理查档、晒户型图后，申请过户，一般需要15个工作日。同时，买方支付首付款。

第七步 领取新证

前往房产部门领取新证。或客户写好委托书，中介机构客服人员去领。

第八步 抵押登记

买方需要申请贷款的，要在房产局办理抵押登记;抵押完成后，银行支付购房贷款。一般需要10个工作日。(记者 张娟)