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车库能否卖给非小区业主
李广荣律师2021.12.30548人阅读
导读：
如果张先生是小区的业主，他的这次购买车库的行为不会引起事后如此大的反响，但是他并不打算购买小区的住宅或商铺，也就是说，他并不是这个小区的业主。[关键]开发商有无行使告知义务此事的关键是张先生在购买车库签订定金合同的时候，开发商是否曾经告知《杭州市住宅区配套建设暂行规定》的内容，并建议他在购买车库以后买小区的商铺或住宅。那么车库能否卖给非小区业主。大律网小编为大家整理如下相关知识，希望能帮助大家。
如果张先生是小区的业主，他的这次购买车库的行为不会引起事后如此大的反响，但是他并不打算购买小区的住宅或商铺，也就是说，他并不是这个小区的业主。[关键]开发商有无行使告知义务此事的关键是张先生在购买车库签订定金合同的时候，开发商是否曾经告知《杭州市住宅区配套建设暂行规定》的内容，并建议他在购买车库以后买小区的商铺或住宅。关于车库能否卖给非小区业主的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。
[起因]车库能否办出产权证
3月，杭州一楼盘拿到了预售证，这其中包括28个地上车库，这些车库是能办出产权证的，由于车库几乎是临街的，这也让不少投资者相当看好。他们都打着这样的算盘：把车库买下来，然后变更用途破墙开店。来自富阳的张先生正是抱着这样的目的，一口气买下该小区的两个位置相当不错的车库，每个车库的售价是13万元。张先生先交了10万块钱的定金。
如果张先生是小区的业主，他的这次购买车库的行为不会引起事后如此大的反响，但是他并不打算购买小区的住宅或商铺，也就是说，他并不是这个小区的业主。
有人提出：张先生的行为违反了去年出台的《杭州市住宅区配套建设暂行规定》(杭政办2005一号文件)，根据该规定，小区内的车库只能卖给小区内的业主。
有鉴于此事可能会出现的后果，在车库的销售合同中，开发商增加了一些补充协议，在协议中，开发商事先说明，如果张先生不购买商铺的话，有可能会因为违反了杭政办2005一号文件，购买的车库将办不出产权证。
对这样的销售合同，张先生显然是不满意的，因此迟迟没有来签约。之后，事情闹到了法院。“既然付了定金，就应该能够办出产权证。”张先生认为。现在开发商已经在销售合同中表示，可能会无法办出产权证，因此以开发商违约为由，要求开发商根据定金合同，双倍退还定金。[page]
法院认为，开发商既然已经取得了预售证，因此从法律的角度上说，就表示开发商销售的所有手续都已完备，符合了《商品房预售管理办法》，销售车库没有任何法律的问题，本着照顾弱势一方的态度，法院建议庭外和解，开发商除退还张先生的十万元定金外，给予张先生所有的诉讼费用以及一定的补偿三万元整，双方都对这样的调解方式表示认可。
[关键]开发商有无行使告知义务
此事的关键是张先生在购买车库签订定金合同的时候，开发商是否曾经告知《杭州市住宅区配套建设暂行规定》(杭政办2005一号文件)的内容，并建议他在购买车库以后买小区的商铺或住宅。
“如果有证据表明，开发商当初在销售车库的时候，已经告知上述内容及由此可能会出现的后果，那么开发商就没有任何责任，现在该公司虽然表示曾经在销售中心公示过该规定的内容并且向张先生告知，但是对方否认曾经告知过，这事情就说不清楚了。”
开发商的法律顾问回想道：如果当初以书面的形式告知《杭州市住宅区配套建设暂行规定》的具体内容，并且让对方签字，这样一来就不会出现后来的情况了。
因为没有这样书面的“铁证”，开发商后来间接地找旁证，他们找了其他购买车库的客户，用以证明确实在与客户签订合同时曾经告知过该规定的内容，甚至通过社区居委会来作旁证，因为当初他们也在现场。
既然车库的产权证是肯定办得下来的，那么为什么开发商还非要在一开始的时候告知购买者该规定的内容?并且，在销售合同的附加协议中表示“有可能会出现办不出产权证的情况呢?”
该开发商的法律顾问表示，之所以这么做，是为了起到一个告知的义务，这样的操作虽然不存在着法律的隐患，但确实还存在着一个政策的隐患，“很有可能会出现这样一种情况，交易中心会推迟办证，而一旦出现这样的情况，客户就要跟我们打官司，这显然是我们不希望看到的。”
现在在合同中注明这一点，其实就是尽到了开发商的义务，万一出现上述情况，开发商没有任何过错，客户只能将交易中心告上法庭。
[争议]非小区业主不能办出产权证？
浙联律师事务所高级合伙人、副主任陈钟律师认为，此事涉及一个非常根本的问题，就是政府的规章能否干预企业的自主经营权?从法律的角度上来说，开发商既然已经取得了预售证，那就是说他已经通过了各种审批，在销售方面没有任何法律的瑕疵，他想卖给谁这是他自己的事情。[page]
“现在杭州有车库只能卖给小区业主的规定(很多城市都有)，这是不是干预了企业的自主经营权呢?而且这项规定甚至连法规都谈不上，该规定是没有法律效力的。因此，并不能够因为这一规定而阻碍开发商办理产权证。而且在实际操作中，这样的情况开发商真的办不出产权证是非常少见的。”
我们也向交易中心的有关人士进行了询问，得到的回答是，这种情况下，要办出产权证也是没有任何问题的。而事实上，其他购买车库的业主也都曾经向交易中心询问过，都得到了肯定能办出产权证的答复。
因此，此事就牵涉出一个问题，既然非小区业主也完全可以从开发商手里买到车库，并且也能够办出产权证，那《杭州市住宅区配套建设暂行规定》中说到的开发商不能将小区车库卖给非小区业主，这样的规定岂非是一纸空文?
[思考]规定存在不合理漏洞
“《杭州市住宅区配套建设暂行规定》确实存在着一些法律上的漏洞。”一些法律专家这样认为。该规定从出发点来看是好的，因为现在杭州的小区普遍存在着停车空间比较紧张的情况，该规定的目的是为了将车库优先给小区业主使用，防止外来人员占用小区的停车资源，从而保证小区停车资源的最优利用。
但从另一方面来说，该规定并没有区分小区的停车资源在权属上的不同，如果停车库、停车位是属于小区全体业主所有的，那么非小区业主当然不能够购买这些停车库和停车位，但如果这些停车库、停车位是开发商自己掏钱建造的，开发商拥有所有权的，那它当然可以想卖给谁就卖给谁，从法理的角度上来说，这是没有任何异议的。
而在最近人大对物权法草案的第六次审议来看，全国人大法律研究会认为，车位、车库的归属问题，应首先满足小区业主的需要，但也没有具体地规定小区的车库、车位一定要卖给小区业主。
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