离婚时该怎么处理性质不同的房产

一、法院处理房产分割的基本方式

(一)房屋价值的界定离婚案件中法院分割房产一般是以房产现值作为分割的依据而非购房时的价值。房价的市值一般由当事人双方估价后达成一致的意见若不能达成一致的意见一般由原告申请向法院评估并预交评估费用由法院委托相关评估机构进行评估作价以该评估报告作为分割的标准。一般评估报告的有效期从3个月到6个月不等。评估费用一般在判决离婚后由当事人双方分担。

(二)房产分割存在的问题

1、关于产权房是否系夫妻共同财产的界定标准及分割问题实践中各地对于产权房是否系共同财产界定的标准存在差异主要原因在于购买时间和取得产权时间有差异、缴纳房款的进程、房产证是否取得个案有差异这些因素都导致房产分割在离婚案件中司法实践处理不一。在地区法院在分割产权房时一般会酌情考虑一套房子的实体分割比如将有二居室的房子判决一人一居室。

2、关于公房分割存在的问题由于离婚纠纷中涉及的公房可能是职工经房改售房取得产权证的部分产权的房屋也可能是婚前或者婚后购买但没有取得产权证的公房经济利益涉及当事人及其所在单位处理问题较多。对于“部分产权”公房的处理司法实践中一般会判决取得部分产权的一方按所得房屋产权的比例依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价给予对方一定的经济补偿。3、关于承租公房的承租权问题目前关于处理承租公房法律依据主要是最高人民法院1996年2月5日颁布的关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答。

(三)判断产权房是否系夫妻共同财产的标准的司法实践

1、已取得产权证的房产有些法官认为对于私房和具备产权证且可以上市交易的公房一般按照房产证颁发的时间来界定房产是否系夫妻共同财产。理由是根据民法物权原理及我国房屋管理政策一般情况下房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了房屋产权登记或者过户手续才能真正取得房屋所有权。因此对于在婚姻案件中涉及房产分割若系争房产是登记以后取得房屋所有权的应该认定为夫妻共同财产无论该房屋在何时购买以及房款如何交纳。但在分割房屋时应考虑相关因素如果在婚姻登记之前取得房屋产权证应该认定为夫或妻一方的个人财产不能作为夫妻共同财产进行分割。

2、尚未取得产权证的房产(1)一方婚前购买房款缴清但产权证未办理完毕。此种情况一般认定该房系一方个人财产为宜。(2)一方婚前签订购房缴纳部分房款部分房款系婚后缴纳在离婚时房产证仍未办理完毕。此种情况以房产物权的期待权归一方但以夫妻共同财产缴纳的房款属共同财产予以分割为宜。

二、对公房使用权纠纷的处理

1、婚前取得承租权的情况由于一方在婚前已取得该房的承租权因此无论婚姻关系存续几年或5年或10年或20年房屋均应归该方享有。对此婚姻法司法解释(一)第19条有明确规定“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”

2、婚前一方承租的本单位的房屋离婚时双方均为本单位职工的房屋如何分割?婚前一方即已取得公房承租权离婚时双方均为本单位职工的由于这一情况的发生只涉及双方身份关系的变更因此不影响公房承租权的归属即这一情况下承租权仍归该一方享有。

3、一方婚前借款取得承租权婚后夫妻共同偿还借款的在此情况下把承租权判令由原享有的一方享有并判令由该方按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿是符合现行法律规定且比较合理的一种处置方式。

4、婚前一方取得承租权婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权。根据城市房屋拆迁管理条例的规定“承租房屋拆迁时如果被拆迁人(即公房所有权人)与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的拆迁入应当对被拆迁入实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租”。虽然在这种情况下承租房屋的承租权是在婚后取得但是这一承租权的取得是据于原有承租权的存在根据现行法律该房屋的承租权还是应该归原享有承租权的一方享有。

5、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的属夫妻共同财产。

6、一方将其在婚前承租的本单位的房屋交回本单位或交给另一单位后另一方单位另给调换房屋的这种情况和第4种情况基本一样因此在公房承租权的处置上也应该是一样的。其实在现实中可能还存在其他类似的情况。或者是这栋房屋的承租权变为了那栋房屋的承租权或者是这栋房屋的承租权因拆迁变为货币或者其他财产形态在这些情况下只要后一种财产形态形成完全是基于原来存在的承租权则后一形态之下的财产无论是承租权或者是货币或者是股票、基金等都应该归夫妻一方享有。

7、婚前双方均租有公房婚后合并调换房屋的使用权归双方共有。

8、其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是一个弹性条款给法院以自由裁量权当法院认为如果将公房承租权判给一方显失公平或有其他严重不妥的后果时可以运用这一条款酌情处理。

2、男女在同等条件下照顾女方。这不是“女士优先”的问题而是在一般情况下离婚对女方的伤害和打击要比男方大。

3、照顾身心残疾或生活困难的一方。身心残疾好理解也应当照顾。“生活困难”就要从双方的收入和当地的实际生活水平参考其他因素酌情考虑了。

4、照顾无过错一方。比如一方有婚外情有婚姻法第46条规定的情形或是有不良嗜好或是道德品质败坏等。

5、取得代管房或自管房单位的意见。毕竟房子是人家的还需要听取人家的意见

6、其他方法(1)双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的应采用竞价方式由出价高者得。(2)一方主张公房承租权的由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款做出评估取得房屋承租权或所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。(3)双方均不主张公房承租权的经得产权单位同意且双方均提出申请的则可以拍卖公房的承租权就所得价款进行分割。(4)双方均不主张公房承租权的产权单位也不同意将承租权转让给第三方则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用由该一方按照评估机构评估价的一半为标准向另一方做出补偿。

(二)公房使用权的补偿离婚时若夫妻一方取得了公房的使用权则没有分得使用权的另一方是否能得到补偿则要具体情况具体分析,

1、如果没有取得使用权的一方本来就无权要求承租公房没有补偿。

(三)“部分产权”公房的处理分得房屋“部分产权”的一方一般应按所得房屋产权的比例依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价给予对方一半价值的补偿。如果双方都争房子所有权对于“部分产权”部分可竞价解决。谁出价高房子判归谁。应当指出的是这是20世纪90年代的司法解释的规定根据最新的婚姻法司法解释(二)第21条的规定,离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的人民法院不宜判决房屋的所有权归属应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后再由任何一方另行向法院起诉。

(四)“军产房”的处理中国人民解放军房地产管理条件第4条规定,“军队房地产的权属统归军委、总部。其产权产籍由各级后勤基建营房部门归口管理按其用途分别由有关业务部门具体负责使用和管护。”根据这一规定军队房地产的权属由中国人民解放军总后勤部代表行使禁止任何单位或者个人丢弃而损坏或者擅自处置军队房地产应当承担相应的法律责任。

离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。人民法院对前款规定的妨害民事诉讼的行为，依照民事诉讼法的规定予以制裁。

离婚时房产达不成协议可以去法院起诉要求分割房产。夫妻一方婚前购买的房屋，且付清全部房款，是属于一方的婚前财产，不能进行分割。但如果是婚前支付首付，然后婚后还贷，则还贷部分属于夫妻共同财产。法律依据

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

离婚时房产达不成协议可以去法院起诉要求分割房产。夫妻一方婚前购买的房屋，且付清全部房款，是属于一方的婚前财产，不能进行分割。但如果是婚前支付首付，然后婚后还贷，则还贷部分属于夫妻共同财产。

法律依据：

《民法典》第一千零八十七条

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。