解决物业费催收难题的方法,物业费催收工作流程和标准

北京物业纠纷律师：张世娥， 律所主任、资深办案律师;

擅长领域：主要集中在企业合同纠纷、物业纠纷、人身损害赔偿纠纷、交通事故纠纷、婚姻家庭纠纷、遗产继承纠纷等诉讼事务。

个人介绍

张世娥律师毕业于北京大学，执业以来参与办理的诉讼案件千余件，积累了丰富的庭审经验和办案心得，善于从纷繁复杂的案件中找到关键点，撰写的代理意见多次被法院采纳!参与代理过多件疑难杂案，获得《法治进行时》、《法制晚报》、《北京交通广播电台》等多家新闻媒体采访报道!

她擅长运用其专业素养深厚、实践经验丰富的优势，帮助众多当事人解决法律难题。以过硬的法律知识厘清案件、理清诉讼思路，凭借多年的成功办案经验，获得众多胜诉判决，同时也获得了众多当事人的认可与好评!

案例：

物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。

物业催收困扰已久，只能找元甲

北京某物业公司因为物业费催收问题，已成为困扰了他们2年的难题。

不仅给服务经费以及物业服务的各项支出造成了一定的影响，也已经没有流水维持这个项目的运作。

面对这一难题，物业公司再次找到了之前合作过的北京市元甲律师事务所物业催收团队，物业催收团队为该物业公司重新讲解、介绍了对于物业催收项目的处理方法、新思路和工作流程，也颠覆了之前物业公司认为委托律师仅是通过诉讼打官司来解决问题的认知。

因此，物业公司将物业催收一事，全权交给了元甲律所来处理。

元甲律师积极处理，妥善解决问题

接到项目任务时，元甲律师立即开展工作，对小区进行了详细了解并实地考察，元甲律所工作人员把和解工作前的调查准充足后，通过电话、短信的方式，对欠费业主进行催缴告知。有些业主刚开始比较排斥，经过元甲相关工作人员的正确引导，业主们逐渐心理上也接受了这种方式，也想通过协商的方式，希望能够妥善解决物业费的问题，并在沟通之后分别到物业公司缴纳了物业费。

也有些较为顽固的业主不接受和解的方式，想通过法院解决，元甲律所工作人员将物业委托的欠费业主名单，全部导出并出具了《律师函》之后便马不停蹄地赶往小区准备进行张贴。

来到小区后，先和项目上的负责人进行了对接，项目经理也帮助整理和排列了律师函的顺序，细心介绍了该小区的布局，方便元甲工作人员后面的工作。

元甲律师认真到位的工作过程

随后元甲律所工作人员便一户一户的开始上门张贴《律师函》，刚开始的过程还是比较顺利，但在张贴到9层某户的时候，业主正好在家，并且门是敞开的，随后工作人员便进行问候，告知是来送《律师函》，业主刚开始的反应是比较懵，应该是没想到会这么直接，多少还是透露出了一点紧张，但也立马反应了过来。在家的是叔叔和阿姨，这位阿姨还是比较健谈的，随后就和工作人员抱怨了起来，说没交物业费是有原因的，说自己家房子是回迁房，对房屋质量不满意，元甲律所工作人员便耐心对业主进行了讲解：

首先，关于房屋质量问题属于开发商的问题，物业只是提供物业服务。即便是通过诉讼，不合理的要求也不会得到法律支持。

其次，关于物业服务质量问题，该小区环境较好，花坛、健身器材等设施都是新的，楼层卫生打扫得干干净净。这些事实因素不能成为不缴纳物业费的理由。

在交流过程中也了解到这位阿姨是一位老师，秉着对老师的尊敬也跟她多聊了几句，阿姨其实还是比较讲道理的，也很明确表明自己的立场，物业费肯定是会交的，只是心里不平衡。工作人员也对她进行了安抚，并表示她反应的情况肯定会转达给物业，作为一名人民教师，如果不能以身作则讲诚信，那今后如何育人呢?

翌日，在给物业公司回访时得知，这位9层的教师阿姨已经全额的将物业费补齐。物业公司说元甲律师对业主进行心理疏导确实弥补了这位阿姨心理上的不平。工作过程看似很简单，但却让所有人都感觉到很温暖。

也让物业公司员工重新认识了《律师函》的威力，对于大部分人还是比较有压迫感的，也让物业公司在处理业主欠费的问题上有了一个更灵活的认识，对元甲律所物业团队的工作给予了极大的认可!

案例来源：

北京市元甲律师事务所，以上为元甲律所办理过的真实案例，为确保个人和商业隐私，文中所有人物的名字均使用化名。

相关知识：

物业费催收工作流程和标准

1、交费提示

每年末，实际执行《物业服务合同》(含《前期物业管理服务协议》，以下统称为合同)的物业服务中心应统计业主或物业使用人(以下简称业主)下一年度的应交物业服务费用，并以书面《温馨提示》(含本年度第一交费周期之交费通知)进行提示。

2、交费通知

物业服务中心应关注业主履行交费义务的具体时间与周期。自本年度第二交费周期起，在下一交费周期前30日时，物业服务中心应通过在信息栏张贴和向业主发放书面《关于交纳物业服务费的通知》的形式提醒业主及时履行交费义务。

3、电话或上门催交

在业主迟延履行超过30日时，物业服务中心应电话或上门通知业主履行交费义务，并提醒业主及时补交费用，同时告知其交费的期限、方式、地点和联系人等基本信息。

4、发送物业服务费催交通知书

在业主迟延履行超过90日时，物业服务中心应向业主送交《物业服务费催交通知书》。 《物业服务费催交通知书》应将业主迟延履行义务的事实表述清楚，收费的标准等依据的阐述应清楚、准确;并有催促交费的期限、方式、地点和联系人等基本信息。

5、催交物业服务费的函

在业主迟延履行超过合同约定的交费期限后时，物业服务中心应再次向业主送交(必须有业主本人书面签收记录，并保存)或用挂号信/邮政快递的方式邮寄《关于催交物业服务费的函》。 《关于催交物业服务费的函》应将业主迟延履行义务的事实表述清楚，收费的标准等依据的阐述应清楚、准确;并有催促交费的期限、方式、地点和联系人等基本信息。

6、告知业主委员会协助催费(适用业主委员会成立的情形)

在业主迟延履行超过合同约定的交费期限后时，物业服务中心应在向业主送交《关于催交物业服务费的函》的同时以书面形式向业主委员会送交《关于请求协助催收物业服务费的函》，并附相关《关于催交物业服务费的函》。 《关于请求协助催收物业服务费的函》应将业主迟延履行义务的事实表述清楚，收费的标准等依据的阐述应清楚、准确;并有催促交费的期限、方式、地点和联系人等基本信息。

7、催费《律师函》

业主在迟延交费超过半年、一年或在《关于催交物业服务费的函》中约定的期间届满之后，仍无履行义务的表示时，物业服务中心应填写《呈请邮寄<律师函>催收物业服务费审批表》进行审批，经公司审批同意后向该业主邮寄催费《律师函》。 催费《律师函》由公司法律顾问以邮政专递的方式邮寄，物业服务中心负责人应将发函必需的信息告知公司法律顾问，公司法律顾问寄出催费《律师函》后应及时通知该物业服务中心负责人。(详见管理费催缴诉讼手指引)

8、仲裁或诉讼

对于拒不交费的和诉讼时效即将超过的业主，物业服务中心应提交《呈请公司对 提请仲裁(诉讼)审批表》，提请公司领导决定是否提请仲裁或诉讼。