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侵犯优先购买权买卖合同的效力

李广荣律师2021.12.23598人阅读
导读:

[裁判要旨]优先购买权的行使期限在性质上应为除斥期间,超过该期间,优先购买权消灭,优先购买权人不得再以行使优先购买权为由来否定出卖人和第三人之间已经成立的买卖合同。如果第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物,优先购买权人有权主张该买卖关系无效。同时,优先购买权之诉是一种确认之诉,在法律没有作出规定前,其应适用诉讼时效的规定。被告则辩称,两被告之间系内部资产调整而不是买卖关系,原告无优先购买权;即使原告有优先购买权,因已将该情况书面通知了原告,其长达一年多的时间内并没有主张优先购买权,应视为放弃权利。那么侵犯优先购买权买卖合同的效力。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

[裁判要旨]优先购买权的行使期限在性质上应为除斥期间,超过该期间,优先购买权消灭,优先购买权人不得再以行使优先购买权为由来否定出卖人和第三人之间已经成立的买卖合同。如果第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物,优先购买权人有权主张该买卖关系无效。同时,优先购买权之诉是一种确认之诉,在法律没有作出规定前,其应适用诉讼时效的规定。被告则辩称,两被告之间系内部资产调整而不是买卖关系,原告无优先购买权;即使原告有优先购买权,因已将该情况书面通知了原告,其长达一年多的时间内并没有主张优先购买权,应视为放弃权利。关于侵犯优先购买权买卖合同的效力的法律问题,大律网小编为大家整理了合同纠纷律师相关的法律知识,希望能帮助大家。

[裁判要旨]

优先购买权的行使期限在性质上应为除斥期间,超过该期间,优先购买权消灭,优先购买权人不得再以行使优先购买权为由来否定出卖人和第三人之间已经成立的买卖合同。但在该期间内,出卖人负有止卖义务。如果第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物,优先购买权人有权主张该买卖关系无效。同时,优先购买权之诉是一种确认之诉,在法律没有作出规定前,其应适用诉讼时效的规定。

[案情]

2001年6月]2日,原告张xx与被告山东省xx贸易公司签订房屋租赁合同,约定:被告将座落于泰安市奈河西路的翠竹园酒店租赁给原告经营管理。租赁期间内被告于2004年8月12日通知原告要求其立即交清所欠租金35000元,否则,将依法终止租赁合同,收回房产。2004年10月28日又通知原告称:因资产调整,原告所租酒店房屋产权变更为被告泰安鲁润股份有限公司,双方租赁关系按合同规定终止。2004年12月1日,二被告签订房屋转让合同,约定:被告xx贸易公司将该酒店房产以1860800元的价款转让给被告泰安鲁润股份有限公司。合同签订后,被告泰安鲁润股份有限公司支付了全部购房款,并于2004年12月24日办理了房屋所有权证。随后被告泰安鲁润股份有限公司将该转让情况通知了原告。另外,被告xx贸易公司系被告泰安鲁润股份有限公司的股东。

原告张xx于2006年3月诉至法院,请求法院确认两被告买卖房屋的行为无效,并准许原告按两被告所确立的房屋买卖条件行使优先购买权。

被告则辩称,两被告之间系内部资产调整而不是买卖关系,原告无优先购买权;即使原告有优先购买权,因已将该情况书面通知了原告,其长达一年多的时间内并没有主张优先购买权,应视为放弃权利。

[审判]

山东省泰安市泰山区人民法院经审理认为,原、被告之间系房屋租赁合同关系,原告作为承租人享有对所承租房产的优先购买权。被告在转让该房产前虽通知了原告,但在法定期间内未履行止卖义务,其买卖行为应认定为无效行为。依照合同法第二百三十条、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条的规定,判决如下:一、被告xx贸易公司与被告泰安鲁润股份有限公司之间关于位于泰安市奈河路119号房产的买卖合同无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。

宣判后,双方均未上诉,一审判决已发生效力。

[评析]

所谓承租人的优先购买权,又称先买权,是指当出租人转让房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。即先买权人在订立买卖契约时有优先买受的权利,但并非对已成立的法律关系发生变动的权利。这种先买权作为期待权,只有在该项财产出售时,权利人才可享受其权益。先买权人在标的物出卖时,一定期限内不行使的视为放弃。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”合同法第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这就确认了承租人的优先购买权。此种权利是依法产生的,具有一定的专属性。该期限是法律的强制性规定,应从知悉出卖人和第三人缔约之日起计算,这就要求出卖人负有通知的义务,通知的到达是权利人期限计算的起点,是先买权人知悉交易条件、行使先买权的前提。从本案来看,被告xx贸易公司于2004年10月28日向原告送达了出卖房屋的通知,即使当日收到通知,作为享有先买权的原告,其法定期限的计算至少应从2004年10月28日起至2005年1月28日止。在此3个月内被告xx贸易公司负有不得将房屋卖给他人的止卖义务。但二被告之间的房屋转让行为恰恰发生在2004年12月1日,即这3个月内。由此可见被告xx贸易公司转让房屋的行为违反了最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条的规定,其行为侵害了原告的优先购买权。据此,法院对原告要求确认二被告之间的买卖合同无效的请求予以支持。

优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件下。同等条件是对优先购买权人行使先买权的限制,主要指价格条件。在确立优先购买权以后也并没有剥夺其他人的购买机会,因为其他买受人仍然可以参与购买。如果先买权人不能提供同等条件,则以出价高者得的市场原则决定物的归属。本案中,由于被告xx贸易公司是被告泰安鲁润股份有限公司的股东,二被告之间发生买卖行为时确立的价格是考虑到多重因素的,有些因素是原告所不能具备的,加之由于被告xx贸易公司在3个月内未尽到止卖义务,致使原告无法参与竞买。基于公平原则,原告不能按二被告之间确定的价格购买,可以按照房屋的市价行使先买权,为此法院对原告要求按照两被告所确立的房屋价格行使优先购买权的请求,不予支持。

被告xx贸易公司于2004年8月12日发出的通知系向原告催要租金及要求其承担违约责任的通知,不属于解除合同的通知。鉴于二被告均系独立法人单位,二被告之间进行的买卖行为不属于内部资产调整。因优先购买权之诉是一种确认之诉,在法律没有作出规定前,应适用诉讼时效的规定。综上所述,法院对被告的辩称理由不予采信(山东省泰安市泰山区人民法院·戚桂亮 王晓东)

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  • 不网签商品房买卖合同的法律效力是:依法成立的合同当事人一经签字或盖章即产生法律效力,受法律保护,未办理网签、过户登记等手续不影响商品房买卖合同的效力。法律依据:《城市房地产管理法》第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 《民法典》第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。 第五百零二条 依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。
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    姚平

    侵犯优先购买权买卖合同的效力

    内容:[裁判要旨]优先购买权的行使期限在性质上应为除斥期间,超过该期间,优先购买权消灭,优先购买权人不得再以行使优先购买权为由来否定出卖人和第三人之间已经成立的买卖合同。如果第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物,优先购买权人有权主张该买卖关系无效。同时,优先购买权之诉是一种确认之诉,在法律没有作出规定前,其应适用诉讼时效的规定。被告则辩称,两被告之间系内部资产调整而不是买卖关系,原告无优先购买权;即使原告有优先购买权,因已将该情况书面通知了原告,其长达一年多的时间内并没有主张优先购买权,应视为放弃权利。那么侵犯优先购买权买卖合同的效力。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    姚平律师
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  • 买卖合同效力待定的意思:一般指的是合同中存在着不足,致使合同暂时不能产生法律效力。买卖合同效力待定的情形包括限制民事行为能力人订立的买卖合同、无权代理人订立的买卖合同,需经法定代理人或被代理人追认或同意后合同才有效。法律依据:《民法典》第十九条 八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是,可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。 第二十二条 不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是,可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。 第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。
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    段建国

    小产权房买卖合同的效力如何认定

    内容:一、小产权房买卖合同的效力如何认定小产权房合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,例外的情况是:“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。那么小产权房买卖合同的效力如何认定。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 拆迁安置房买卖合同效力的认定是双方一经签字盖章即生效。双方当事人就拆迁安置房买卖合同内容达成一致时合同成立,一般以双方签字盖章之日作为合同生效时间。拆迁安置房买卖合同的生效不以登记为前提,是否在房管部门进行备案登记不影响合同债权的法律效力。拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。第五百零二条 依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。
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    元甲交通律师

    夫妻单方擅自处分共同财产,买卖合同法律效力如何

    内容:2014年2月起,谢某的妻子孙某多次找到章某,称该商铺为其与谢某的双方共有财产,自己并不同意出售该套商铺,要求解除谢某与章某的商铺转让合同。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分,需征得配偶的同意。那么夫妻单方擅自处分共同财产,买卖合同法律效力如何。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 买卖合同经过下列时间失去法律效力:1、一般由当事人自行约定;2、若当事人没有约定的,通常认定永久生效。根据相关法律规定,合同当事人可以约定合同期限,也可以约定合同附条件解除,只要不违反法律规定,该约定就会依法生效。法律依据:《中华人民共和国民法典》第一百五十八条 民事法律行为可以附条件,但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为,自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为,自条件成就时失效。 第一百五十九条 附条件的民事法律行为,当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已经成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。 第一百六十条 民事法律行为可以附期限,但是根据其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为,自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为,自期限届满时失效。
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    邢颖

    未办理过户登记,房屋买卖合同效力

    内容:如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。产权主体有问题,合同无效。部分共有人未取得其它共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖出租房时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。单位违反规定购房,合同无效。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。那么未办理过户登记,房屋买卖合同效力。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 侵犯优先购买权的效力认定问题

    陈明月律师

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    陈明月

    侵犯优先购买权的效力认定问题

    内容:如果第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物,优先购买权人有权主张该买卖关系无效。同时,优先购买权之诉是一种确认之诉,在法律没有作出规定前,其应适用诉讼时效的规定。原告张xx于2006年3月诉至法院,请求法院确认两被告买卖房屋的行为无效,并准许原告按两被告所确立的房屋买卖条件行使优先购买权。被告则辩称,两被告之间系内部资产调整而不是买卖关系,原告无优先购买权;即使原告有优先购买权,因已将该情况书面通知了原告,其长达一年多的时间内并没有主张优先购买权,应视为放弃权利。宣判后,双方均未上诉,一审判决已发生效力。那么侵犯优先购买权的效力认定问题。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 承租人优先购买权被侵犯后应怎么寻求救济

    张芸律师

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    张芸

    承租人优先购买权被侵犯后应怎么寻求救济

    内容:承租人优先购买权被侵犯后应怎么寻求救济1、承租人优先购买权遭到出租人侵犯造成承租人损失的承租人可以向法院起诉主张损害赔偿。出租人履行通知义务后承租人在日内未明确表示购买的视为承租人放弃优先购买权。那么承租人优先购买权被侵犯后应怎么寻求救济。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 买卖合同的效力与所有权转移的规定如下:双方意思表示真实;双方具有相应的民事行为能力;不违反法律强制性规定,不违背社会利益;合同标的明确具有可履行性的买卖合同有效。动产适用交付主义,动产所有权自交付之日发生转移;不动产适用登记主义,不动产自登记之日所有权发生转移。法律依据:《民法典》第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。
  • 股权转让合同是否买卖合同效力

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    股权转让合同是否买卖合同效力

    内容:股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的视为同意转让。经股东同意转让的股权在同等条件下其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的协商确定各自的购买比例协商不成的按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。这是根据股权转让在公司法上有无规定而作的划分。特殊转让指公司法没规定的转让如股权的出质和因离婚、继承和执行等而导致的股权转让。法定转让是依法发生的转让如股份的继承等。那么股权转让合同是否买卖合同效力。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 由于开发商不具备商品房开发资质,并未取得商品预售许可证明,所以开发商所建房屋既不属于商品房范围,也不得提前预售,因此双方订立的商品房预售合同应当认定为无效。《城市房地产开发经营管理条例》 第二十三条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书二)持有建设工程规划许可证和施工许可证三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
  • 没有网签的买卖合同是否有效力

    周春花律师

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    周春花

    没有网签的买卖合同是否有效力

    内容:买卖双方当事人持买卖合同等资料办理交易资金监管手续。网签服务人员依照二手房买卖信息表信息在线编辑买卖合同内容。网签合同提交前买卖双方可以更改合同内容买卖双方自行成交的由各房产交易办事大厅网签窗口负责打印网签合同文本房地产经纪机构居间、代理二手房买卖的由该经纪机构负责打印网签合同文本。买卖双方当事人对二手房买卖合同内容签字确认自行设置网签查询密码网签合同经买卖双方当事人签字确认后提交。那么没有网签的买卖合同是否有效力。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    周春花律师
    2022.03.02753人收看
  • 林艳英律师

    主任律师
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    擅长:婚姻家庭、房产纠纷、合同纠纷

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  • 民法典中买卖合同作担保效力如何定

    黄东洁律师

    北京市元甲律师事务所

    黄东洁

    民法典中买卖合同作担保效力如何定

    内容:前款规定的债权人为留置权人,占有的动产为留置财产。事实和理由部分将诉求中的基本事实陈述清楚就可以了,语言尽量简洁,概括性地将卖卖合同纠纷发生的情况以及要求被告承担违约责任法律依据阐明。证据在立案的时候提交复印件即可,证据原件在开庭审理的时候提交,供法庭质证。那么民法典中买卖合同作担保效力如何定。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    黄东洁律师
    2022.02.08801人收看
  • 陈明月律师

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    擅长:交通事故

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  • 依法签订的车辆买卖合同一般而言是具有法律效力的。具备完全民事行为能力的当事人应当依照自己的意思订立车辆买卖合同。依法成立的合同,自成立时生效,对当事人具有法律约束力。法律依据:《中华人民共和国民法典》第五百零二条 依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。
  • 小产权房买卖合同效力

    孔孟廷律师

    北京市元甲律师事务所

    孔孟廷

    小产权房买卖合同效力

    内容:小产权房一般是指在农村集体土地上建设,但因为没有缴纳土地使用出让金而无法获得国家统一颁发的产权证明的房子。小产权房只能在本集体经济组织成员之间买卖和转让,向非本集体经济组织成员出售的小产权房,目前基本上是无效的。司法实践中,小产权房买卖合同被确认无效后,买受人的购房款可以退回。但是房子升值的部分和将来小产权房拆迁时的拆迁款,买受人是否可以享有,各地的法院会有不同的判决,利益不一定会得到保障,因此购买小产权房是有风险的。那么小产权房买卖合同效力。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    孔孟廷律师
    2022.01.06793人收看
  • 任冰峰律师

    主任律师
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    擅长:建设工程、房产纠纷、债权债务、合同纠纷

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  • 不当得利买卖合同效力如何

    翁玉素律师

    北京市元甲律师事务所

    翁玉素

    不当得利买卖合同效力如何

    内容:如果恶意取是的,买卖合同无效,恶意取是人要返还利益。代他人收取房租或有对方授权,但是最后拒不返还据为己有的行为就是没有合法根据的。构成不当得利之得利恰恰说明了,要构成不当得利必须有一方获取利益,具体来说,这种利益应局限于财产利益,而非精神利益。相对应地,一方得利,另一方受损,否则不当得利就没有非法的原因。如果不具备因果关系,此方受损并非由于彼方的得利,则不构成民法意义上的不当得利。那么不当得利买卖合同效力如何。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    翁玉素律师
    2022.02.06752人收看
  • 许瑞林律师

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    擅长:交通事故

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  • 签订二手房买卖合同是否有效

    许瑞林律师

    许瑞林

    签订二手房买卖合同是否有效

    内容:故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,交将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。(四)侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖出租房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。

    许瑞林律师
    2022.03.31893人收看
  • 张嘉娱律师

    主任律师
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    擅长:建设工程、债权债务

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  • 签订车辆买卖合同效力如何

    荣静月律师

    北京市元甲律师事务所

    荣静月

    签订车辆买卖合同效力如何

    内容:中华人民共和国民法典第一百四十三条民事法律行为有效的条件具备下列条件的民事法律行为有效一行为人具有相应的民事行为能力二意思表示真实三不违反法律、行政法规的强制性规定不违背公序良俗。鉴定是由消费者和修理厂共同要求当地道路运输管理机构进行汽修质量责任认定。汽车维修质量鉴定的受理机关是各级道路运管机构这一机构隶属各级交通局。那么签订车辆买卖合同效力如何。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    荣静月律师
    2022.03.02360人收看
  • 杨一凡律师

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    擅长:债权债务、合同纠纷、建设工程

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  • 小产权房买卖合同效力的法律依据

    张旭律师

    北京市元甲律师事务所

    张旭

    小产权房买卖合同效力的法律依据

    内容:由于房屋与土地的不可分离的属性,决定了房屋权属与土地使用权之间的相关性。虽然,我国法律对农民的房屋所有权予以了充分的保护,但基于对农村土地的特殊社会负担考虑,现行法律对宅基地的使用权流转未予以肯定。如果允许其向外进行流转,便导致流转标的不适格,造成集体资产的流失,违反了公平的原则,违背农村住宅用地分配制度的本意。法院在审理案件的时候,如果法律对某类纠纷没有明确规定,应该查找国家政策对此规定。国家政策有规定的,适用国家政策进行裁判。因此,根据“地随房走”的制度和我国现行法律和有关政策规定,非集体组织成员买卖小产权房合同应当认定无效。那么小产权房买卖合同效力的法律依据。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    张旭律师
    2022.01.06658人收看
  • 李维律师

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    擅长:房产纠纷、合同纠纷、法律顾问

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李广荣律师

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