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屋外墙体使用权起纠纷 出租人侵权人都担责任
郭铭芝律师2021.12.27607人阅读
导读：
法院根据调查认为，本案中张某与某单位之间，是出租人与承租人的关系。因此，本案引发了两个法律关系，即张某基于合同对该单位造成的违约，以及王某基于侵权行为对该单位造成的侵权。由于，王某和张某是基于同一行为、同时侵犯了该单位的权益，二者对该单位负有一定意义上的连带责任。该单位经过慎重考虑后，向法院提出要求王某和张某承担连带责任的主张。那么屋外墙体使用权起纠纷。大律网小编为大家整理如下相关知识，希望能帮助大家。
法院根据调查认为，本案中张某与某单位之间，是出租人与承租人的关系。因此，本案引发了两个法律关系，即张某基于合同对该单位造成的违约，以及王某基于侵权行为对该单位造成的侵权。由于，王某和张某是基于同一行为、同时侵犯了该单位的权益，二者对该单位负有一定意义上的连带责任。该单位经过慎重考虑后，向法院提出要求王某和张某承担连带责任的主张。关于屋外墙体使用权起纠纷的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。
2004年4月1日，某单位与张某签订了一份《房屋租赁合同》，约定由某单位租赁张某所拥有的一幢两层沿街营业楼房中的两间一楼房屋作营业之用。2004年4月16日，该楼房的另两间一楼及二层四间房屋被王某租赁2004年4月18日，当某单位要在其所租赁房屋挂牌营业时，发现王某所挂的招牌已占据其所租房屋屋顶以上的空间，使其无法再悬挂招牌，便找到房屋所有人张某进行协商，要求张某向其交付能够合理使用的房屋。在多次协商未果的情况下，该单位诉至法院，要求法院维护自己的合法权益。
在法院庭审中，该单位提出：沿街营业楼作为营利性活动的房屋，招牌的悬挂与其利润有着直接关系。自己在与张某签订的房屋租赁合同中，虽未明确约定张某必须给自己留出足够的墙外空间用于悬挂招牌，但作为营业用房悬挂招牌是必须，而且必然的，预留足够的墙外广告空间是租赁活动本身的一种附随义务。第三人王某的招牌悬挂于一楼楼顶之上至二楼的窗户中央，表面上并没有侵占到自己所租楼体的户外空间，但其给自己所留的空间，已不足以让自己悬挂作为广告之用的招牌。因此自己认为，张某未能按照合同约定向自己交付符合商业经营活动所需的房屋，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。
张某则认为，因为《房屋租赁合同》属于“诺成性合同”，合同双方当事人自签订合同之日起，合同即生效，不以实际交付标的物为生效要件。租赁合同生效后，出租人只享有租赁物的所有权和处分权，对租赁物的依法占有、使用和受益的权利便相应地转移给承租人。自己已向某单位交付了租赁物，就等于按照合同约定履行了义务，对于该单位需悬挂商业招牌的户外空间被占，并不是由于自己所造成的，且《房屋租赁合同》中并没有约定，因此自己不负违约责任。该单位经营行为被影响，权利受到侵害，与承租人王某的行为有着直接的、必然的联系，王某的行为已构成侵权，应承担相应的侵权责任。
法院根据调查认为，本案中张某与某单位之间，是出租人与承租人的关系。依据《合同法》“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，张某作为出租人，对于某单位租赁房屋作营业之用是知道的。作为营业用房，依照惯例都应具有一定的广告空间，否则不符合营业用房的用途。因此，张某没有保持该房屋始终符合营业用途，违背了《合同法》所规定的义务，构成了违约。同时，该单位与第三方王某，都是具有平等地位的承租人。依据商业惯例和工商部门对商业招牌的统一规定，该单位租赁一楼的房屋作为经营之用，有权使用一楼房顶以上、二楼窗户以下的属于二楼墙体的外墙空间，用于悬挂招牌。对于承租人王某而言，张某虽然将二楼的使用权交付给王某，但这一使用权范围仅限于二楼的内部空间和二楼门窗以上至三楼门窗以下墙体，对于二楼门窗以下的部分，并没有使用权。而王某悬挂商业招牌的位置，正好占据了本应是由该单位享有使用权的位置，故王某的行为属于侵权行为。因此，本案引发了两个法律关系，即张某基于合同对该单位造成的违约，以及王某基于侵权行为对该单位造成的侵权。由于，王某和张某是基于同一行为、同时侵犯了该单位的权益，二者对该单位负有一定意义上的连带责任。因此，该单位要主张权利，可以同时向法院起诉要求王某和张某承担连带责任，也可以单独起诉张某承担违约责任，或者单独起诉王某承担侵权责任。法院遂行使了释明权，向某单位告知了其所拥有的起诉选择权。
该单位经过慎重考虑后，向法院提出要求王某和张某承担连带责任的主张。法院经过审理，判决王某须马上将其屋外广告拆下，预留出某单位能够挂牌的空间，并与张某共同承担连带责任，赔偿该单位由于无法挂牌营业所造成的损失。
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