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房屋租赁纠纷属于民事纠纷还是行政纠纷

刘晓红律师2021.12.2793人阅读
导读:

刘某收到处罚决定书后,未申请复议或提起诉讼,又未自觉履行,房产管理局遂向法院提起强制执行申请。作为房地产行政管理职能部门,房产管理局在查明刘某强占公有房 屋事实,履行告知义务程序的基础上,适用该行政规章作出的行政处罚于法有据。刘某与房产公司签订租赁合同是平等主体之间的民事法律行为,由此产生的租赁纠纷不 属于行政法调整的范畴,而应当适用《合同法》的相关规定进行处理。其与刘某签订租赁合同,收取租金是一种民事活动,双方产生民事法律关系。那么房屋租赁纠纷属于民事纠纷还是行政纠纷。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

刘某收到处罚决定书后,未申请复议或提起诉讼,又未自觉履行,房产管理局遂向法院提起强制执行申请。作为房地产行政管理职能部门,房产管理局在查明刘某强占公有房 屋事实,履行告知义务程序的基础上,适用该行政规章作出的行政处罚于法有据。刘某与房产公司签订租赁合同是平等主体之间的民事法律行为,由此产生的租赁纠纷不 属于行政法调整的范畴,而应当适用《合同法》的相关规定进行处理。其与刘某签订租赁合同,收取租金是一种民事活动,双方产生民事法律关系。关于房屋租赁纠纷属于民事纠纷还是行政纠纷的法律问题,大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识,希望能帮助大家。

[案情]
1998年5月,某县房产公司(管理该县公产房的事业单位)对县城新民路81号公有房屋进行改造后,与刘某签订房屋租赁协议,房产公司将店面租赁给刘某经营,租赁期限为一年,自1998年7月1日起至1999年6月30日止,每月租金500 元。合同期限届满后,刘某继续使用该店面,每月仍支付500元租金给房产公司,但双方未续签合同。期间,刘某对店面进行室内装修,房产公司得知也未提出异 议。2001年10月该县进行机构改革,撤销了房产公司,成立了房产管理局。2004年元月16日,房产管理局决定对现有公产房采用招标形式确定新的承租 人,刘某参加了81号店面的招标,但该店面被他人中标。次日,房产管理局以书面形式通知刘某在元月20日前搬迁, 刘某认为自己对店面装修的投资款未得到补偿,拒绝搬迁。元月24日,房产管理局向刘某送达了《行政处罚事先告知书》、《责令停止违法行为通知书》、《行政 处罚听政告知书》,刘某未进行申辩。2月13日,房产管理局对刘某进行行政处罚:一、停止违章占用公有房屋;二、从2004年元月17日起按现房屋租金处 五倍的罚款。刘某收到处罚决定书后,未申请复议或提起诉讼,又未自觉履行,房产管理局遂向法院提起强制执行申请。

[评析]

法院能否受理房产管理局的执行申请,即该类纠纷是民事纠纷还是行政纠纷?有两种不同的观点。

第一种观点认为,该纠纷属于行政纠纷,法院应当受理房管局提出的行政非诉执行申请。我国建设部颁布的《城市公有房屋管理规定》第四十三条第三项明文规定, 强占公有房屋的,责令其限期迁出,赔偿损失,应处以该房屋强占期间租金总额五倍以下的罚款。作为房地产行政管理职能部门,房产管理局在查明刘某强占公有房 屋事实,履行告知义务程序的基础上,适用该行政规章作出的行政处罚于法有据。刘某在规定的期限未申请复议又未采取司法救济措施,该行政处罚决定书即发生法 律效力。刘某不自觉履行,房产管理局向法院申请强制执行,法院就应当受理。

第二种观点是,该纠纷属于民事纠纷性质,房产管理局作出的具体行政行为明显缺乏依据,人民法院应裁定不准予执行。理由是:

一、房产管理局适用行政规章对刘某进行行政处罚缺乏法律依据。刘某与房产公司签订租赁合同是平等主体之间的民事法律行为,由此产生的租赁纠纷不 属于行政法调整的范畴,而应当适用《合同法》的相关规定进行处理。房产公司主张刘某搬迁能否支持,刘某的抗辩是否成立,双方应承担怎样的法律责任,应当通 过仲裁或诉讼加以解决,在双方的纠纷尚未得到裁决前,冒然认定刘某属强占公有房屋,难于令人心悦口服,所以说房产管理局适用行政规章对刘某进行处罚于法无 据。

二、房产管理局认定刘某强占公有房屋与事实不符。刘某经营房产公司的店面缘由双方签订了房屋租赁合同,尽管租赁期限届满,但刘某继续使用租赁物,房产公司 未提出异议且接受了刘某的租金,根据《合同法》第二百三十六之规定,原租赁合同继续有效,但租赁期为不定期。《合同法》第二百三十二条规定,对不定期合 同,当事人可以随时解除,但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。就本案而言,房产管理局未尽通知义务,也未明确提出解除租赁合同,就以招标形式确 定新的承租人显然与法相悖。刘某在租赁物中继续经营是有法可依的,该行为不属于强占公有房屋的范畴,所以房产管理局认定刘某强占公有房屋缺乏事实依据。

三、房产管理局对刘某进行处罚在程序上存在重大瑕疵。房管局一方面既是行政执法机关,具有行政管理职能,另一方面又 是公产房的管理部门,从事经营活动。其与刘某签订租赁合同,收取租金是一种民事活动,双方产生民事法律关系。如果房管局在与承租人发生纠纷时却行使自己的 行政管理职权来保护自身利益,就无法保证其作出的具体行政行为公正而无偏私,这与我国程序法设置的回避制度背道而驰。

四、《城市公有房屋管理规定》是在90年代初颁发的,当时的立法目的,法律的基本原则,所规定的基本法律制度和措施,都是以计划经济为背景确定的,在市场 经济体制下,这些法律、法规已经日益显示不适应性,与现行法律相抵触的法规,我们就不能参照执行,因此人民法院应当裁定不准予执行,以规范市场,促进市场 经济有序、健康地发展。

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  • 房屋租赁纠纷属于什么纠纷

    孔孟廷律师

    北京市元甲律师事务所

    孔孟廷

    房屋租赁纠纷属于什么纠纷

    内容:若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的,可以直接向人民法院提起民事诉讼,(3)提起诉讼,不愿意调解或不服调解,又没有达成仲裁协议的,当事人可以将房屋租赁纠纷依法向人民法院提起诉讼,当发生租房纠纷时,应该首先考虑以协商的形式解决纠纷,仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式,3、通过申请仲裁解决租房纠纷,房屋租赁纠纷的处理途径主要有三种:(1)申请调解,申请居委会或者村委会设立的人民调解委员会调解纠纷。

    孔孟廷律师
    2021.12.08614人收看
  • 林艳英律师

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    擅长:婚姻家庭、房产纠纷、合同纠纷

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  • 工程款纠纷属于什么纠纷(工程款属于民事纠纷嘛)

    翁玉素律师

    北京市元甲律师事务所

    翁玉素

    工程款纠纷属于什么纠纷(工程款属于民事纠纷嘛)

    内容:3、竣工结算报告争议引发的拖欠工程款纠纷,工程款结算纠纷的处理:法律规定,因工程款项迟迟不结清引起的纠纷,受害人可根据《民事诉讼法》的规定,向有管辖权的人民法院提起民事诉讼,提起诉讼时,应当提交起诉状和相关的证据材料,工程款纠纷的类型主要有以下几种:1、发包方拖欠工程款违约纠纷,主要表现为的发包方无力支付工程款,6、合同无效引发的拖欠工程款纠纷,3、竣工结算报告争议引发的工程款纠纷,常见的建筑工程纠纷有:1、发包方拖欠工程款违约纠纷。

    翁玉素律师
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  • 房屋租赁纠纷的类型具体有哪些

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    杨一凡

    房屋租赁纠纷的类型具体有哪些

    内容:第七百零六条当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力。第七百零七条租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人收到法院开出的诉讼费用预交款通知书后,7日内到中国农业银行设在法院内的收费处交款6、法院出具收据。

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  • 合同纠纷赔偿十倍案例(房屋租赁无效合同纠纷的赔偿案例)

    张旭律师

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    张旭

    合同纠纷赔偿十倍案例(房屋租赁无效合同纠纷的赔偿案例)

    内容:孙银山诉南京欧尚超市有限公司江宁店买卖合同纠纷案(最高人民法院审判委员会讨论通过 2014年1月26日发布)裁判要点消费者购买到不符合食品安全标准的食品,要求销售者或者生产者依照食品安全法规定支付价款十倍赔偿金或者依照法律规定的其他赔偿标准赔偿的,不论其购买时是否明知食品不符合安全标准,人民法院都应予支持,房产纠纷双倍赔偿的情况有哪些法律分析:1、合同订立后,《商品房买卖合同解释》第八条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

    张旭律师
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  • 房屋租赁纠纷次承租人要求赔偿是否属于反诉?

    张旭律师

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    张旭

    房屋租赁纠纷次承租人要求赔偿是否属于反诉?

    内容:次承租人作为案件的第三人,一般情况下属于无独立请求权的第三人,不具有诉讼被告的地位,因此,无论其提出什么主张,都不能构成反诉。但出于解决纠纷的考虑,如果次承租人提出此类主张的,可以在其另行提起诉讼后,将该诉讼与原租赁合同解除纠纷合并审理。起诉后,业主向次承租人告知了以上情况,表示次承租人须与业主签定新合同重新确定租金标准。最后能买单的诉状是:被告为承租人,第三人为所有次承租人,诉讼请求是请求法院判令被告及所有第三人将房屋归还原告使用。那么房屋租赁纠纷次承租人要求赔偿是否属于反诉?。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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    2021.12.27203人收看
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  • 如何规避房屋租赁中的纠纷

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    王熙

    如何规避房屋租赁中的纠纷

    内容:《中华人民共和国民法典》第七百零四条,租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国民法典》第七百零五条,租赁期限不得超过二十年。这是房屋租赁中最为常见的纠纷。在房屋租赁时由于没有书面合同,只有口头协议,或租赁合同对租金、租期的约定不明确或由于市场行情的变化,出租方与承租方出现纠纷。那么如何规避房屋租赁中的纠纷。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 因房屋买卖违约发生的纠纷属于民事纠纷。当事人可以通过和解或者调解解决,不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据买卖合同的内容向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书,拒不履行的对方可以请求人民法院执行。法律依据:《仲裁法》第二条 平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。 《民事诉讼法》第一百二十二条 当事人起诉到人民法院的民事纠纷,适宜调解的,先行调解,但当事人拒绝调解的除外。
  • 房屋租赁纠纷该如何解决

    赵金保律师

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    赵金保

    房屋租赁纠纷该如何解决

    内容:房屋租赁纠纷该如何解决房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的应当协商解决。仲裁具有司法行为的效力旦判决书生效当事人不得再以同纠纷向人民法院提起诉讼。租赁当事人违反相关规定致使租赁合同无效的应当依法承担民事责任。那么房屋租赁纠纷该如何解决。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    赵金保律师
    2022.02.10144人收看
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  • 房屋租赁纠纷属于民事纠纷还是行政纠纷

    任冰峰律师

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    任冰峰

    房屋租赁纠纷属于民事纠纷还是行政纠纷

    内容:刘某收到处罚决定书后,未申请复议或提起诉讼,又未自觉履行,房产管理局遂向法院提起强制执行申请。作为房地产行政管理职能部门,房产管理局在查明刘某强占公有房 屋事实,履行告知义务程序的基础上,适用该行政规章作出的行政处罚于法有据。刘某与房产公司签订租赁合同是平等主体之间的民事法律行为,由此产生的租赁纠纷不 属于行政法调整的范畴,而应当适用《合同法》的相关规定进行处理。其与刘某签订租赁合同,收取租金是一种民事活动,双方产生民事法律关系。那么房屋租赁纠纷属于民事纠纷还是行政纠纷。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 张嘉娱律师

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  • 担保公司贷款属于民事纠纷吗

    陈宗琼律师

    陈宗琼

    担保公司贷款属于民事纠纷吗

    内容:担保公司贷款属于民事纠纷吗是属于民事纠纷。双方当事人在平等自愿的基础上,通过友好协商、互谅互让达成和解协议,进而解决纠纷。通过打官司解决,它指纠纷当事人一方依法向人民法院起诉,由法院依法审理,作出判决或裁定,通过当事人对生效裁判的自觉履行或人民法院的强制执行而解决纠纷。民事诉讼时效的起算1、民事诉讼时效自知道或应当知道权利被侵害时起算。那么担保公司贷款属于民事纠纷吗。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 崔玉君律师

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  • 房屋租赁纠纷怎么起诉

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    李维

    房屋租赁纠纷怎么起诉

    内容:房屋租赁的过程中,可能会因为房屋设施、押金多少以及一些租房条款没有约定好等情况与出租房产生纠纷,而对于租房纠纷起诉必须按照相关流程,准备好起诉材料,法院才会受理你的请求。

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  • 姚平律师

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  • 因债务纠纷拘留一般要几天,债务纠纷拘留属于行政拘留吗

    刘晓红律师

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    刘晓红

    因债务纠纷拘留一般要几天,债务纠纷拘留属于行政拘留吗

    内容:欠钱的前提下,如果对方拒不履行法院判决,不履行偿还义务的,最多也只能拘留15天,欠钱的前提下,如果对方拒不履行法院判决,不履行偿还义务的,最多也只能拘留15天,欠钱的前提下,如果对方拒不履行法院判决,不履行偿还义务的,最多也只能拘留15天,1、欠钱不还人民法院判决后会被拘留15日以下,欠钱不涉及刑事责任,对有偿还能力,拒不履行法院判决,可以判处15日以下拘留,债务人名下确实是没钱的,只能中止执行,通过诉讼追讨欠款,应当在3年诉讼有效期内起诉。

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    吴梦云

    房屋租赁合同纠纷适用专属管辖吗

    内容:因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

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  • 如何解除房屋租赁合同纠纷

    龙珊律师

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    如何解除房屋租赁合同纠纷

    内容:合同必须严守,是合同法上的一项基本原则。《合同法》第二百二十四条第二款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。不定期的房屋租赁合同,双方均可以随时解除合同《合同法》第二百三十二条规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。那么如何解除房屋租赁合同纠纷。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 周春花律师

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  • 借钱属于民事纠纷吗

    邢颖律师

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    邢颖

    借钱属于民事纠纷吗

    内容:借钱属于民事纠纷吗借钱一般是由公民之间产生的一种民事行为,因借钱产生的纠纷是属于民事纠纷的一种,适用民事诉讼法,是民事纠纷。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。民事义务的不履行或者不适当履行,必然引起争议,发生纠纷,当一方当事人把它诉诸司法解决,就成了民事诉讼。这一特点是民事诉讼区别于行政诉讼和形式诉讼的显著标志。在我国民事诉讼中,当事人、人民法院、人民检察院都是这样的主体。那么借钱属于民事纠纷吗。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    邢颖律师
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  • 黄东洁律师

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    郭铭芝律师

    北京天用律师事务所

    郭铭芝

    交通事故属于民事纠纷吗

    内容:造成人身伤亡的,车辆驾驶人应当立即抢救受伤人员,并迅速报告执勤的交通警察或者公安机关交通管理部门,造成人身伤亡的,车辆驾驶人应当立即抢救受伤人员,并迅速报告执勤的交通警察或者公安机关交通管理部门,上述规定泛指各类交通事故,只要是造成交通事故后逃逸的,就应当由公安机关交通管理部门吊销其机动车驾驶证,并且终身不得重新取得驾驶证,而不论其造成交通事故后果的大小,法律依据《中华人民共和国道路交通安全法》第一百零一条违反道路交通安全法律、法规的规定,发生重大交通事故,构成犯罪的,依法追究刑事责任,并由公安机关交通管理部门吊销机动车驾驶证。

    郭铭芝律师
    2023.04.06709人收看
  • 李维律师

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刘晓红律师

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