房屋租赁纠纷装修费用处理原则

由此，不可拆除之装潢当属不动产与动产的附合形式。但在我国的民法中没有添附的规定，在新的《物权法》中亦未作规定。根据物权法定原则，物权的取得应来自于法律的直接规定，我国法律中既然没有添附的规定，就不宜直接适用添附理论来明确装潢物的归属问题。而第86条不仅是约定优先，且仅限于财产所有人同意的情形。笔者认为，根据第86条的规定，经出租人同意的装潢在租赁期间，其所有权仍应属于承租人。在租赁期满后，可拆卸部分，由承租人拆卸，不可拆卸部分，有约定的依约定，无约定的才涉及是否折价补偿的问题。关于房屋租赁纠纷装修费用处理原则的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

唐雨虹(江苏省盐城市中级人民法院，江苏 盐城224002)
普通人称之装潢一般指装修。建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》第2条规定：建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。

但实务中的装潢比上述范围广，大致可分为三类：
一为单纯的装修行为，指承租人为实现自己特定的使用目的，使用装饰装修材料，对租赁房屋内外进行的不改变房屋结构、功能的修饰处理的工程建筑活动；
二为以对房屋进行结构性、功能性改造为目的的改建行为；
三为以增加房屋面积为目的的扩建行为(严格意义上此已不属装潢行为，但在实务中可与装潢一并处理)。
此外，装潢还可分为可拆除的装潢和不可拆除的装潢(指装潢物与房屋之间，或客观上不可分离，或非经拆毁不可分离，或虽可强行拆除但会大大降低装潢物的经济价值，或分离需花费过巨等)。
目前，对待租赁房屋装潢纠纷的主要观点有：一认为装潢应该按不动产添附原理中附合的规定处理，装潢物的所有权应属于房屋所有人；二认为装潢问题的处理中不存在添附问题，房屋也并未因装潢而变成另一个新物；三认为应适用民法中的不当得利返还原则处理；四认为根本不存在不当得利的问题，返还更无从谈起；五认为应不论主观因素，仅适用物权原则，取得物的一方就应该给予对方补偿；六认为租赁合同是债的法律关系，装潢的处理也应仅适用债权原则处理；七认为应采取折衷物权、债权原则的处理方法，取公平原则处理。

一、不可拆除装潢的性质及其归属
(一)不可拆除装潢的性质
租赁房屋中不可拆除的装潢部分应属传统民法理论中的添附，是添附中的动产与不动产的附合形式。添附是指不同所有人的物合在一起形成不可分离的一物的客观现象。添附包括混合、附合和加工。附合是指一所有人的物附着于或结合于其他所有人的物之上而形成新的财产，非经拆毁新形成的物不能将二者分开或者需耗费巨资才能将二者分开。由此，不可拆除之装潢当属不动产与动产的附合形式。
(二)不可拆除装潢之归属
根据传统民法理论，动产与不动产附合的，应由不动产所有人取得动产所有权，是为物权之原始取得，而动产所有人因附合而丧失动产所有权。但在我国的民法中没有添附的规定，在新的《物权法》中亦未作规定。根据物权法定原则，物权的取得应来自于法律的直接规定，我国法律中既然没有添附的规定，就不宜直接适用添附理论来明确装潢物的归属问题。最高法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。该条规定与传统的添附理论是存在区别的。添附理论是一种物权取得制度，它是排除约定的法律规范，添附物一经添附，其所有权就直接归属于不动产所有人，且添附理论是不考虑当事人的主观意志(即不论善意、恶意，不论不动产所有人同意与否)的强制性规定。而第86条不仅是约定优先，且仅限于财产所有人同意的情形。目前，法院解决装潢物的归属问题就是适用第86条的规定的。笔者认为，根据第86条的规定，经出租人同意的装潢在租赁期间，其所有权仍应属于承租人。在租赁期满后，可拆卸部分，由承租人拆卸，不可拆卸部分，有约定的依约定，无约定的才涉及是否折价补偿的问题。

二、承租人求偿权的性质
按理说，承租人的求偿权属于不当得利返还请求权。所谓不当得利是指没有合法根据而取得利益，致使他人受有损失的事实。它包括三个要件：受有财产上的利益；致他人受有损失(损害)；无合法根据(无法律上的原因)。此说认为，出租人因附合而取得了装潢材料所有权，是为得利，而承租人因此失去材料所有权，是为失利，且出租人之得利并无合法依据，故承租人得请求不当得利返还，要求出租人折价补偿。
笔者以为此观点有值商榷：
(一) 承租人的失利问题
承租人基于特殊的使用目的对房屋进行装潢，并享受装修利益。而装潢物是消耗品，有其使用年限，随着使用期的延长，其装修利益也在慢慢地耗损。从‘善良经济人’的角度分析，承租人的装潢行为应是理性的，不应给出租人带来额外的负担，其装潢使用之材料和价格应该与其租赁期限相吻合。也即租赁期满时，其装潢利益应大致损耗殆尽，既如此，承租人又何来失利可言?若承租人奢侈装潢，不考虑装潢物的价值应与租赁期大致相当的因素，则不能认定其为善意，更不应让出租人为其恶意行为买单。
(二) 出租人的得利问题
出租人出租房屋的目的是为了获取租金利益，所谓的获取装潢利益并非出租人的本意。出租人同意承租人基于租赁目的对房屋进行必要装潢，并不可理解成其同意承租人不受限制地肆意装潢，而应是其同意承租人对房屋进行与租赁期限相当的装潢。就此意义而言，承租人超出与租赁期限相当的装潢部分应视为未经出租人同意的装潢。此外，出租人并不能控制承租人的装潢行为，承租人的装潢是基于自己的审美观点和使用目的进行的，出租人未必能欣赏和接受，故于承租人为利益者，于出租人未必是利益。若房屋装潢的客观利益不符合出租人的主观利益，而将该装潢随房屋一起归并给出租人，并要求出租人补偿，这应属强迫得利，强迫得利“应认定所受利益不存在，免负返还偿金责任”。反言之，若按不当得利理论判令出租人折价补偿承租人装潢残值，有时补偿款甚至会超出出租人的租金收入，而在下一轮租赁中，新的承租人往往会重新装潢，使出租人折价取得的财产并未发挥作用，出租人无缘无故遭受了损失。此种情形在经营用房租赁中尤为明显，前一轮租赁经营浴室，后一轮租赁经营宾馆，每轮租赁装潢都耗资甚巨，若每次均要求出租人折价补偿，出租人早已破产，则其得利何在?当然，也存在因装潢使出租人获利的情形，这要区分装潢的三种类型而论：对于单纯装修部分，合同期满后，因存在装修利益的推断耗尽和强迫得利情形，不存在出租人折价补偿问题。对于扩建部分，因扩建是征得出租人同意的，且扩建的房屋对出租人也是有利可图的，这部分装潢在合同终止后的成本残值应由出租人折价补偿给承租人，即使该扩建部分是违法建筑，出租人也应予补偿。对于结构性、功能性的改建部分，则应分情况分析，有的改建仅是为了承租人特殊的使用目的，如为经营需要而把房间打通，修建锅炉、浴池等，这些基于特殊用途的改造一般于出租人没有利益可言，不应要求出租人补偿，但若承租人有证据证明出租人确实因此受益，则其亦可要求出租人补偿；有的改建是为了改善、增强房屋的功能，提高房屋的使用价值，这些改造于出租人是可利用价值的，如电、气、水等基础工程的改造，给房屋增加隔热设施，中央空调系统等，这些改造会使出租人在再行出租或自行使用时从中受益。对这部分有益价值，出租人应给予承租人相应补偿。故而，所谓的出租人的得利也并非是一概而论的。[page]
其三，出租人取得装潢物所有权有无合法依据问题。
承租人于租赁合同期满后应返还租赁房屋，其有义务使房屋处于经过租赁期的使用耗损后应该保持的自然状态，但因其装潢行为改变了房屋的存在状态，其应负恢复原状的合同附随义务，现因出租人的同意而免除了该项义务，应视为出租人同意承租人以装潢抵消其恢复原状的义务。出租人基于租赁关系收回已装潢了的房屋。不能因此认定出租人获得装潢物所有权无合法依据。综上，笔者认为，承租人的求偿权并非不当得利返还请求权，而是承租人依据公平原则，基于出租人作为有益价值的实际受益人而要求其补偿的权利。

三、出租人的默示是否可认定为“经出租人同意”
在装潢纠纷中，出租人同意承租人装潢与否直接关系到装潢纠纷的处理结果。在装潢无合同约定的情况下，许多出租人会以承租人擅自装潢未经其同意，是侵权行为为辩解，避免补偿；而承租人则以出租人是口头同意，或默许其装潢为由，要求出租人补偿。其中争议颇大的是出租人的默示问题。有学者认为，将默示行为视为认可，应有法律明文规定，否则不能滥用。笔者亦以为然，默示行为应按法律规定来认定。《民通意见》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”在装潢纠纷中，所谓的出租人默示大多属于不作为，如明知或应知承租人装潢而未提出异议等。实务中有法院仅凭此一点就认定出租人对装潢行为系默示认可，此种做法实为不妥。因为，承租人未经出租人同意擅自装潢的，出租人有恢复原状请求权，对造成其损失的有损害赔偿请求权，而出租人是否行使请求权，何时行使请求权，是出租人的权利，其对承租人的装潢未提异议，只能表示其暂未追究、或不准备追究承租人的责任。擅自装潢的责任在承租人，不能因为出租人未提异议就推断其同意承租人装潢，并因此让其承担折价补偿的风险。当然，确认装潢是否经出租人同意，并非一定要有出租人明确的书面承诺，若在双方签订的租赁合同中约定了承租人租赁房屋的用途，而依出租人的房屋现有的装潢水平不能实现该用途，承租人未经出租人同意装潢，出租人明知而未提异议的，则可推定出租人同意承租人进行符合合同目的的必要装潢。然而，若租赁合同虽约定出租人同意承租人对房屋进行装潢，但装潢方案须经出租人同意的，这是出租人要求对房屋装潢进行有效控制的表示，如果承租人未将装潢方案经出租人同意即自行装潢，仍应视为未经同意的装潢。

四、租赁房屋装潢纠纷的处理原则
从装潢纠纷的现状看，租赁房屋的装潢规模、装潢金额日趋庞大，纠纷的处理结果对租赁双方都至关重要。而《民通意见》第86条关于折价补偿的规定又过于笼统简单，且未能确立处理原则，造成实务中的争议，即到底应适用物权原则，还是债权原则来处理装潢纠纷。若依物权原则，则出租人取得了物就应该给予对方补偿；而依债权原则，则出租人若无过错就不应该承担责任。我们的意见是将两种观点折衷，以是否取得出租人的同意作为承租人装潢是否存在过错，是否有权请求补偿的依据；以租赁期满后的装潢残值对出租人是否是有益作为出租人应否对物进行补偿的依据；以违约方承担赔偿责任为主，以受益人适当补偿为辅处理装潢纠纷。具体如下：一是租赁合同对装潢物在合同期满后的处理作出明确约定的，按约定执行。二是承租^虽经出租人同意装潢，但租赁合同未对合同期满后装潢如何处理作出约定的，合同期满后，能拆卸的装潢部分，由承租人自行拆卸，出租人愿意折价购买的，可由双方协商处理。不能拆卸的，承租人要求出租人补偿其房屋装修部分损失的，不予支持；承租人要求出租人补偿其改、扩建房屋损失的，出租人对承租人的扩建部分以及对出租人确有利用价值的改建工程部分的装潢残值应予补偿，其余部分不予支持。装潢残值以鉴定价为准。三是承租人经出租人同意装潢，因承租人的违约致使合同提前解除的，对承租人的装修以及对出租人无利用价值的改建部分的损失出租人一般不予补偿，至于承租人对出租人确有利用价值的改、扩建部分的损失，出租人在可利用范围内，给予适当补偿。因出租人的违约致使合同提前解除的，承租人将合理装潢费用作为实际损失要求出租人赔偿的，出租人应予赔偿；承租人既主张违约金又主张装潢等实际损失的，告知其只可选择其一主张权利。双方均存在违约行为致合同提前解除的，合理装潢费用可作为承租人的实际损失由双方根据责任大小分担。因违约导致合同解除时，装潢的处理是装潢纠纷审理中的难点，实务中还存在以下问题：(1)因承租人违约解除合同的，若承租人装潢耗资甚巨，且使用时间不长，装修部分仍有很大利用价值，出租人亦可从中获利，出租人是否应予适当补偿的问题。笔者以为，上述意见中的“一般不予补偿”，并不排除利益得失悬殊过大时，出租人对承租人作适当补偿的情形。(2)“合理装潢费用”及其认定问题。合理装潢费用应建立在推定装修部分的价值在合同期满后耗损完毕的基础之上的，超过合理装潢费用的部分应视为未经出租人同意的装潢，不应受到保护。该理由应由出租人提出，法院不应主动审查，至于装潢是否超出合理限度，应由出租人举证，出租人不能举证的，推定承租人装潢未超出合理限度。
(3)“合理装潢费用”的计算问题。合理的装修及对出租人无利用价值的改建损失的计算，应以该部分装潢总价除以租赁期年限计算出每年的折旧值，再依此算出残值。对出租人有利用价值的改、扩建部分可依其残值鉴定价为准。至于承租人认为其经营是递进性盈利，先亏后盈，其在经营前期未能弥补该期间的装潢折旧，而其能够弥补装潢折旧的经营期限却因出租人违约而成泡影的，承租人应负证明责任，该损失可直接计人经营可得利益而主张权利。四是承租人未经出租人同意装潢租赁房屋的，出租人不予补偿。出租人要求承租人恢复原状的，应予支持。未经出租人同意的装潢行为是侵权行为，出租人可以选择要求或不要求承租人恢复原状；即使出租人未要求恢复原状，承租人也不能要求补偿，其装潢可视为对房屋恢复原状的对价，损益相抵。