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楼下民宅改商用 开发商称违规不违法
陈凯旋律师2021.12.2882人阅读
导读：
65岁的加拿大人丹尼称，他住在三楼，开发商把他家楼下二楼6间民宅全部破墙重新装修，要更改规划用途对外出租给一家培训机构。推荐阅读：房产证纠纷房产证纠纷该怎么解决房产证办理常见纠纷及解决 “老外”投诉楼下民宅改商用昨天上午，记者来到位于南京江宁开发区高尔夫国际花园小区1幢居民楼二楼。开发商自称做法“违规不违法”记者随后和部分业主一起找到开发商了解情况。记者询问，2楼装修改造是否占用消防通道，民宅改商用又是否合法?至于民宅装修改商用出租的事情，苏经理也承认确实是开发商在进行施工，这种做法“违规但是不违法”。那么楼下民宅改商用。大律网小编为大家整理如下相关知识，希望能帮助大家。
65岁的加拿大人丹尼称，他住在三楼，开发商把他家楼下二楼6间民宅全部破墙重新装修，要更改规划用途对外出租给一家培训机构。推荐阅读：房产证纠纷房产证纠纷该怎么解决房产证办理常见纠纷及解决 “老外”投诉楼下民宅改商用昨天上午，记者来到位于南京江宁开发区高尔夫国际花园小区1幢居民楼二楼。开发商自称做法“违规不违法”记者随后和部分业主一起找到开发商了解情况。记者询问，2楼装修改造是否占用消防通道，民宅改商用又是否合法?至于民宅装修改商用出租的事情，苏经理也承认确实是开发商在进行施工，这种做法“违规但是不违法”。关于楼下民宅改商用的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。
丹尼说他睡不着，只能站在阳台发呆。
二楼平台上堆满了建筑垃圾。
如今通过媒体维权已经不是什么新鲜事了，可是“老外”找媒体维权的事还真不多。昨天有一位家住南京江宁高尔夫国际花园小区的外籍人士就通过邻居找到本报记者，要请本报帮忙维权。65岁的加拿大人丹尼称，他住在三楼，开发商把他家楼下二楼6间民宅全部破墙重新装修，要更改规划用途对外出租给一家培训机构。而且在施工的过程中，连二楼平台上的消防逃生通道都占用了。这些情况让他整天睡不着觉。
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“老外”投诉楼下民宅改商用
昨天上午，记者来到位于南京江宁开发区高尔夫国际花园小区1幢居民楼二楼。只见该楼层正在进行装修施工，原本共计6套的居民住宅，有几套已经变成了开发商高尔夫房地产公司的办公室，还有几间屋子正在施工进行中，工人们把屋内的墙拆掉很多。业主们说开发商打算把这几间屋子打通了做商业用途，对外出租给一家培训机构。
急得维权的“老外”是加拿大人丹尼，今年65岁。丹尼先生通过翻译告诉记者，他和老婆儿子在南京工作，2005年前后买了该幢居民楼302室的房子，随后入住。“我现在整天没法睡觉，你想象一下，如果你家楼下现在每天都在施工，将来还要变成一个有很多人的大学校，里面人说的话你在楼上都听得一清二楚，你还能睡着吗?”丹尼先生对于开发商的此举很是不满。
丹尼先生说，现在不单单是扰民的事情，最令他担心的有两件事，直接威胁他的人身安全：第一，二楼原来也是住宅，开发商现在将很多墙都拆掉了，而他就住在三楼，房屋安全状况堪忧。“如果连棵树都被砍了，那建在树上的鸟窝还能安全吗?”丹尼打个比方说;第二件事就是开发商在施工改造的过程中堵塞了二楼过道上的消防通道，一扇逃生门也封死了。“如果现在我们楼上出了什么事情，那大家全都得完蛋，因为我们无处可逃。”丹尼跺着脚说。
业主反映前两天三楼还发生盗窃案
丹尼说的二楼平台过道就是消防逃生通道，记者在现场实地观察了一下，过道上确实堆了很多建筑垃圾。现场其他几位业主指认，作为逃生门的一扇铁门也确实被封死打不开。
在业主们的带领下，记者顺着二楼过道走了一圈，发现从当时唯一的出口下楼之后，来到的地方竟然是开发商高尔夫公司办公场所的大厅。而要想从大厅出门到外面必须经过该办公场所的大门。业主们表示，晚上开发商的工作人员下班之后，楼上发生险情，他们都将因为该大门被锁而出不去，被困在大厅内。
业主们还表示，之前小区居民楼几乎没有发生过盗窃案件。可是在开发商改造装修之后，5月29日该幢居民楼三楼刚刚发生了一起盗窃案。小偷就是顺着一楼的广告牌爬到了二楼这处正在装修的平台，然后很容易地爬到了三楼阳台翻窗入室。记者在现场发现，二楼施工平台上确实留有一些桌子等物品，站在桌子上很容易能够上三楼居民家的窗户。
开发商自称做法“违规不违法”
记者随后和部分业主一起找到开发商了解情况。业主们说，小区开发商和物业是一家公司的。对方一名苏经理自称既代表物业又代表开发商，他对业主们说，之前发生的盗窃案并不是装修引起的，而是一楼广告牌竖的地方不好，他们目前已改过来了。
记者询问，2楼装修改造是否占用消防通道，民宅改商用又是否合法?苏经理称，消防通道的事情，江宁区消防大队已经调查过了，他自称二楼的平台不是消防通道，而消防大队调查也说没有影响。至于民宅装修改商用出租的事情，苏经理也承认确实是开发商在进行施工，这种做法“违规但是不违法”。他表示，二楼的住宅开发商从一开始根本就没打算卖，本来就是要另作安排的。而装修的改造也不会影响房屋安全结构。
业主和记者要求开发商提供原始图纸证明，对方拿不出来。其间，苏经理还不让一位电视台的记者采访，双方发生冲突，惊动了110。
消防部门称开发商迟迟不提供图纸
记者昨天来到江宁区消防大队。工作人员明确表示，他们目前并没有认定业主所指的2楼平台不是消防通道。一位姓郑的参谋告诉记者，他也曾到现场实地查看，初步判断，开发商的施工改造确实像业主说的那样堵塞了消防通道。但那扇铁门究竟是不是消防逃生门，目前还难以界定。具体情况要看当初该居民交付前的消防验收原始图纸。
消防部门表示，大概在5月20日业主投诉后，他们就和开发商联系，要求对方提供原始图纸，但到现在开发商还没提供，联系多次也没用。他们也曾试图从江宁区有关部门调取原始档案，但很奇怪，就是没找到。“我们可以从市里调图纸，但要经过层层审批，估计本周之内会给业主一个答复。”消防部门称如果图纸证实开发商违规，肯定将责令开发商恢复原状并依法予以处理。 本报记者焦哲文/摄
丹尼维权语录
1、关于楼下拆墙
丹尼说：如果连棵树都被砍了，那建在树上的鸟窝还能安全吗?
2、关于楼下将设培训机构
丹尼说：你想象一下，如果你家楼下现在每天都在施工，将来还要变成一个有很多人的大学校，里面人说的话你在楼上都听得一清二楚，你还能睡着吗?
3、关于二楼消防通道被封
丹尼跺着脚说：如果现在我们楼上出了什么事情，那大家全都得完蛋，因为我们无处可逃。
4、关于怎样对付开发商
丹尼说：实在没有办法了，我会把家里的音响调到最高音量，放摇滚音乐，然后人搬出去住。
民宅改商用真管不住吗?
●业内人士说
明知开发商错，但找不到条款罚
记者昨天联系了江宁区住建局来现场查看，对方派来一个物管科的金科[简介 最新动态]长。金科长在现场看了一下之后表示，二楼的民宅是框架结构，开发商拆的不是承重墙而是填充墙，对房屋安全应该是没有影响的。
记者询问民宅改商用是否真的像开发商所说的“违规不违法”。金科长表示，这个问题不在住建局的管辖范围内。业内人士表示，目前相关的法律确实不太完备，类似的情况很多，有关部门也知道开发商的做法不对，但就是找不到合适的法律条款来处罚他。有业内人士称，按理说这样的问题应该是规划部门管的事，可是规划部门没有执法权，最终往往出现多部门“谁都能管，但谁都管不了”的情况。[page]
对此，高尔夫国际花园1幢的业主表示，将考虑起诉开发商来维权。丹尼先生也对记者说：“实在没有办法了，我会把家里的音响调到最高音量，放摇滚音乐，然后人搬出去住。”焦哲
●其实有规定
民宅改商用，须整幢楼业主点头
《物权法》规定：业主将住宅改变为经营用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’”。2009年5月24日，最高人民法院公布《物权法》两部司法解释，于当年10月1日起施行。记者注意到，“民宅商用”须经整幢楼所有业主同意的司法解释，尤其引人关注。
“民宅商用”，主要监管部门在工商。2008年初，根据国家工商总局相关规定，江苏出台了“民宅商用”的监管办法，即在民宅内新开办企业，必须提交由居委会或业委会出具的邻居同意的相关证明文件，否则不予登记。但在实际执行中，居委会、业委会由于种种原因通常不愿意开具证明，这让一些原本符合条件的申请人没法从事正常经营活动。有些人索性就不去工商部门注册，长期处于无照经营状态，造成监管困难。
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