关于婚前按揭房分割公式的讨论

同时，文章中还谈到了大家所关注的婚后取得物权凭证即房产证的问题，她认为不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益，而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。在最后她得出了婚前按揭房应为婚前购房一方的婚前个人财产，未清偿债务为一方的个人债务，婚后配偶一方可以分得婚后共同还贷部分的一半，并适当地享受房屋增值的结论。2009年12月，北京市昭德律师事务所的姜-涛律师对此专门写了一篇《婚前按揭房屋性质认定及分割》的文章。举例说明：石某婚前购买房屋的总价款为45万元，婚前石某首付15万元,贷款30万元，20年还清。关于关于婚前按揭房分割公式的讨论的法律问题，大律网小编为大家整理了婚姻家庭律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

关于这个问题，现在主流的是三种观点，而大多数的学者、法官和律师们又比较倾向于第三种观点。此观点以最高人民法院民一庭的吴*芳法官为代表。她曾在2010年1月份的第一期《人民司法》杂志中发表过一篇名为《当前婚姻家庭案件中疑难问题探析》的文章。其中就此问题，她发表意见认为：夫妻一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，该方在婚前就取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。同时，文章中还谈到了大家所关注的婚后取得物权凭证即房产证的问题，她认为不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益，而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。在最后她得出了婚前按揭房应为婚前购房一方的婚前个人财产，未清偿债务为一方的个人债务，婚后配偶一方可以分得婚后共同还贷部分的一半，并适当地享受房屋增值的结论。

假设第三种观点成立的话，那现在最迫切需要解决的是如何计算婚后配偶一方应分得的房屋价值呢(其中应包含房屋增值部分)?

2009年12月，北京市昭德律师事务所的姜-涛律师对此专门写了一篇《婚前按揭房屋性质认定及分割》的文章。在这篇文章里她先分析了婚前按揭房所涉及的法律关系，明确表明自己的观点是支持将此类型的房屋认定为婚前一方的个人财产的。同时，对婚后配偶应分得部分(包含房屋增值)提出了一个独立计算的公式，即：双方婚后共同还贷数额÷实际总房款(总房款本金+已还利息额)/现行市场价值=双方应共同分割的部分。配偶在双方应共同分割部分的基础上分得一半即可。

举例说明：石某婚前购买房屋的总价款为45万元，婚前石某首付15万元,贷款30万元，20年还清。截止离婚时双方婚后共同偿还贷款本息20万元(其中本金12万元,利息8万元)。离婚时的房屋现行市场价值为120万元。

夫妻双方应该共同分割的部分为：[20万元÷(45万元+8万元)]×120万元=452830元，那么配偶一半为226415元(452830÷2=226415元)。

西北政法大学民商法的讲师陈*云博士对婚前按揭房问题一直十分关注，并有自己独到的见解。当她看到姜-涛律师的文章后，对该个公式却提出了自己的异议。她认为这个公式的前半部分是计算夫妻共同还贷部分所占总房款(本金加利息)的比例，这并没有任何问题，但在公式后半部分，之前的比例却是直接乘以离婚时的房屋市场价值，如果这样计算，婚前一方在婚前房屋的增值部分将在此公式中被完全抹去，这举对于婚前购房一方的利益将造成重大损失。

对于陈*士提出的疑问，结合姜-涛律师的公式，笔者经过认真推敲后发确实存在一定的问题。还是以之前那个石某的例子为例，假设他购房的时间为2000年，当时的合同价是45万元，在他2005年结婚的时候，房屋市场价值就已经是60万元了，而到了2010年他准备离婚时，房屋市场价值已经彪升到了120万元。如果按照姜-涛律师的公式来计算，直接乘以离婚时的市场价值，就等于让配偶方直接享受到了房屋全部的增值。我国婚姻法规定，一方的婚前个人财产的婚后增值属于夫妻共同财产这没有问题，但是一方的婚前个人财产的婚前收益均要划归夫妻共同财产由配偶无偿享有，却有点显失公平了。

退一步讲，在分配房屋增值上要做到绝对公平是非常难的。因为需要考虑方方面面的问题实在是太多了，例如婚前一方支付首付款的货币增值以及时间的成本等等问题，这将是一个无比复杂的函数公式。这个公式如何出台，没有任何实用价值，只会让法官头晕目旋，而束之高阁。法律本来就是相对的公平，那么有没有一个更为合理的公式来达到这一点呢?

经过一翻认真思索，并与一位数学博士的热烈讨论后，笔者提出了一个新的公式，即：双方婚后共同还贷数额÷实际总房款(总房款本金+已还利息额)/婚姻存续期间市场增值(离婚时的市场价值-结婚时的市场价值)+婚后共同还贷部分=双方应共同分割的部分。配偶在此基础上分得一半即可。

再以石某为例：石某2000年婚前购买房屋的总价款为45万元，婚前石某首付15万元,贷款30万元,20年还清。结婚时的市场价值是60万元，截止离婚时双方婚后共同偿还贷款本息20万元(其中本金12万元,利息8万元)。离婚时的房屋现行市场价值为120万元。

夫妻双方应该共同分割的部分为：[20万元÷(45万元+8万元)]×60万元(120万元-60万元)=226415元，那么配偶一半为113207元(226415÷2=113207元)。

显而易见，经过笔者的这个公式计算，再对比姜-涛律师的公式结果，配偶可分配的利益将减少一半，而这一半有可能正是属于一方婚前个人财产的婚前增值部分。

对此，笔者与姜-涛律师与陈*云博士再次讨论过。两人都具有博大的胸怀，对此笔者的公式表示初步认可。原因在于对于购买房屋时间距离结婚时间较长的一方而言，这个公式可能会更加公平。但睿智的姜-涛律师却提出了一个关键性问题，如何得知结婚时的市场价值。这个问题对于新公式的可操作性确实至关重要。因为如果一个公式的数值无法有效获得的话，那么这个公式将失去意义，并无法计算出准确的结果。

关于结婚时房屋市值的数据，笔者认为或许可以通过以下几个途径获取，但可行性还需进一步探知：

一是由专业评估公司予以提供。评估公司的主要工作是综合房屋的各方面因素后给出一个较客观的评估价格。为此，评估公司对于城市内各区段的房屋的基本情况应该是比较了解的。以前的房地产没有这么火爆，可能评估公司的数据不会很全面和健全。但随着07年房价的彪升，评估公司的工作势必会越来越细，数据也应该是越来越充足。如果评估公司能提供这个数据的话，将会是一个让法官和当事人都信服的数据，我个人认为这将是最佳解决方案。但姜-涛律师指出，她在08年代理一桩案件时，曾经向法院提出申请想对之前06年涉案房屋的市场价值进行评估，评估公司经过考虑后，答复结果却是无法评估。如果真是这样的话，以目前状况而言，这条路未必行得通。

二是政府相关部门每年公示的划区域的房屋均价。虽说均价是一个综合平均价格，具体而言，涉案的每套房子有自己的不同情况，从某种程度上来讲达不到绝对公平。但就像上一年度职工平均工资一样，谁又能说是绝对公平呢?有些人收入极高，有些人收入较低，但法官在审判时还是一样使用这个标准做出判决啊啊!因此，假设这个数据每年都有，并且容易查询的话，也不失为一条可行之道。

三是陈*云博士所提出的以物业税获得数据的方法。她认为物业税将在不久的将来开征，这个税的标准是以房屋市场价值的一定比例来征收的。如果政府想顺利的征收到这笔税，肯定会对城市各个区域的房屋市价有一个评估指导价，并且这个价格肯定会予以公示。离婚时查询当年政府的评估价就可以解决这个问题了。陈*士提出的这个想法，或许也是解决问题的一种方式，但这个标准是否会评定，评定的价格又与当时市场真实的价格差距会有多大等问题，只能留待物业税开征后方能知晓了。