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借名买房如何打赢官司
元甲交通律师律师2023.06.15153人阅读
导读：
借名买房即房屋实际所有人（借名人）与房屋登记权利人（被借名人）不一致。一般是登记在亲朋好友名下，其中借父母名或兄弟姐妹名的居多，也有登记在特定外人名下的（如有保障性住房资格的人）。
借名买房即房屋实际所有人（借名人）与房屋登记权利人（被借名人）不一致。一般是登记在亲朋好友名下，其中借父母名或兄弟姐妹名的居多，也有登记在特定外人名下的（如有保障性住房资格的人）。
近年来一些大中城市纷纷出台房屋“限购”政策，因借名买房纠纷更是呈井喷式增长。
那借名买房，如何做能打赢官司呢？根据以往的判例，法院一般从以下几点判断：
是否有签署书面的借名买房协议？
借名人与被借名人应签订书面的借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，特别是房屋的归属、被借名人的违约责任等。
在此特别提醒：尽量不要购买有严格交易政策的房子，如拆迁房、安置房、经济适用房等，该类房屋的借名买房协议，有可能被法院认定为无效。
是否有实际支付购房款、契税、维修基金等购房支出？
借名人在购房时最好保证资金从自己银行账户直接支付给出售方或收费部门，并保存转账记录、收款票据等，以证明实际交纳了购房款、契税、公共维修基金等。如办理银行按揭贷款，银行要求房款一定要由被借名人支付给出售方的，借名人转给被借名人的购房款尽量在购房当日转入，并在转账时备注用途。
是否有保留购房合同、不动产权证原件？
购房合同、房屋所有权证持有情况作为重要证据之一，对证明借名买房关系有重要作用。借名人要及时与被借名人沟通房证件交付事宜，保存相关证件原件。
是否实际控制房屋？
房屋由谁居住或使用，决定了谁对房屋进行实际控制。在以往的判例中，借名人自行居住房屋或对房屋进行出租取得收益，也是认定借名买房成立的重要条件之一。
但，凡事无绝对！如果有以下情形之一，即使借名人能举证证明借名买房的事实存在，法院也不会判决房子归借名人所有。
一、借名人不具备购房资格，无法过户。
即便法院认定了有借名买房的事实，但如果此时借名人依旧没有购房资格，导致借名买房合同履行不能，无法办理房屋过户登记手续的，过户诉求也不会得到法院支持。
二、房子已经卖给了善意第三人。
如被借名人瞒着借名人将房子卖给了善意第三人，且已办理了过户登记。此种情况下，借名人不能要求法院判决将房子再过户到自己名下，只能要求被借名人承担违约责任、赔偿损失等。
法律复杂，人心更复杂！法律纠纷处理非想象般简单，借名买房存在诸多不确定性和风险，纵使做足上面的防范措施，但具体个案中，法院也不一定判决房子归借名人所有。
建议谨慎选择“借名买房”方式；若借名买房，也不能基于信任而抱侥幸心理，最好提前做好风险防范措施。
如果借名人与被借名人未签订书面的借名买房协议，因房屋的所有权归属问题产生争议的，借名人要获得房屋的所有权，证明这几项事实非常重要：
一、借名人的实际出资情况。借名人是借用他人的名义购房，房屋是登记在他人名下，购房的出资理应由借名人承担。
二、是否实际占有、使用房屋。借名人作为房屋的实际产权人，对房屋的占有、使用是行使物权的重要内容，因此是否实际占有、使用房屋也是重要的证明内容。
三、是否存在借名的事实。一般情况下，借名人与被借名人往往存在特定的关系，例如同事关系、亲戚关系、朋友关系等等，在日常的生活当中，肯定会留下一些关系“借名”的相关内容。像前述案例中的微信聊天记录就是其中的一种。
借名买房时未签订书面协议的，如果就房屋的产权归属产生争议的，不动产物权采用登记作为公示手段，房屋登记在被借名人名下时，借名人应当就自己是实际产权人承担举证责任，一旦举证不能的，将面临钱房两空的法律风险，建议借名人应当积极要求签订书面借名买房协议为好。
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