借名买房，房屋产权到底归谁？

借名买房，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。借名买房包含两个内容：

• 借名人履行了购房人的义务即支付了全部的购房款；
• 借名人与出名人就借名买房达成了合意。

在现实生活中，一方考虑某种原因不便以其名义购买房屋，或者为了规避政策限制，从而委托他人且以他人的名义购买房屋，对于借名买房的民事法律行为是否具有法律效力，还是应当参考《民法典》的相关规定：

• 无民事行为能力人实施的民事法律行为，无效。
• 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为，无效。
• 违背公序良俗的民事法律行为，无效。
• 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为，无效。

因此，对于借名人与购房人双方签订的《借名购房协议》，只要是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。

借名买房被查封，房产到底算谁的？

对当事人之间达成的借名买房意思表示，双方之间形成合同关系。一旦办理了房屋产权登记之后，双方之间的内部协议不得对抗善意第三人。房屋在办理了物权登记之后，鉴于物权登记的公示效力，理应对外界具有公信力。借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定仅具有债权效力，并无直接设立房屋所有权的法律效力。

因此，如果因为名义购买人自身债务问题导致涉案房屋被查封的，根据物权登记公示效力，由此产生的不利后果只能由借名人承担。借名人对名义购房人的债权不得对抗法院的执行。本律师认为，因名义购房人原因导致房屋被查封、拍卖的，借名人可以要求名义购房人赔偿损失。

名义购房人违约，借名人如何维权？

通过对借名买房法律关系的梳理以及对相关司法裁判案例的总结归纳，本律师认为，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。即在借名买房纠纷中：

• 借名人即实际出资人要求名义购房人配合将涉案房屋登记至实际出资人名下的，可以获得法院支持，但过户前需将银行贷款抵押解除。
• 鉴于物权登记的公示效力，借名人即实际出资人直接起诉要求确认其对涉案房屋具有所有权的，法院一般不予支持。
• 借名人即实际出资人主张借名买房的法律事实，必须提供相关证据予以证实；否则，其将承担举证不能的不利后果。

法院的裁判规则？

以下本律师梳理了有关“借名买房”的司法案例裁判规则，供各位参考借鉴：

1、案由：委托合同纠纷

【裁判规则】涉案房产由原告实际出资并借用被告名义购买，房屋登记在被告名下，双方系借名买房，原告系该房屋实际购买人，双方行成了委托合同关系，原告是委托人，被告是受托人。后被告基于原告的委托将涉案房屋出售，被告由此取得售房款应当给付原告。

2、案由：所有权确认纠纷

【裁判规则】根据原告提交的证据，可以认定原告与张某达成了口头顶名买房协议，该协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告交纳了购房款、取得涉案房屋并居住使用至今，涉案房屋的所有权应归原告所有。

3、案由：所有权确认纠纷

【裁判规则】原、被告恋爱期间协商约定以被告购房资格购买房屋，属于借名买房，不违反法律强制性规定，原告已经实际出资支付部分购房款和房贷等，双方终止恋爱关系后也曾协议约定房屋归原告所有，且终止恋爱关系后房贷也实际系原告支付，直至双方产生纠纷不再联系。

现房屋已经实际交付，由原告使用，涉案房屋不涉及善意交易第三人，也依法能够办理转移登记手续，故原告要求确认涉案房屋归原告所有、要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续，不违反法律规定，本院予以支持。

4、案由：所有权确认纠纷

【裁判规则】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。除有相反证据证明，法律上推定记载于不动产登记簿上的人为该不动产的权利人。

本案中，案涉房屋登记的所有权人为被告，原告主张该房屋归其所有，系其借用被告的名义购买，对此原告负有举证责任。但原告并无有效证据证明双方就借名买房事宜达成了合意并约定房屋归原告所有，对此原告应承担举证不能的法律后果。

5、案由：所有权确认纠纷

【裁判规则】涉案房屋相关购房款由原告出资，且原、被告签订了《房屋产权约定协议书》，约定被告放弃该房产所有权、居住权、增值利益、衍生利益等所有权利，但该协议仅在双方内部产生债权债务关系，而不直接发生物权变动的效果，目前涉案房屋仍登记在原、被告双方名下，在该房屋完成物权转移登记前，原告要求确认其为涉案房屋的所有权人，不符合法律规定，本院不予支持；但原告可以依据协议约定在涉案房屋抵押权解除后请求被告协助办理房屋过户手续。

6、案由：案外人执行异议之诉

【裁判规则】原告主张自己系该房屋实际所有权人，但原告提供的证据不足以证明自己的主张。

首先，从公示状态看，案涉房屋登记在第三人名下；

其次，从购买过程看，当初部分安置房指标的购买及认购协议书签订者为第三人；

再次，从购房款支付情况看，原告虽主张购买部分安置房指标的款项、建房资金均由自己支付，第三人予以认可，但原告之妻与第三人系同胞姐妹关系，不能排除原告与第三人之间存在其他经济关系以及逃避强制执行的合理怀疑。

7、案由：返还原物纠纷

【裁判规则】首先，原告向本院提交户籍证明、购房款收据、成本价购买公有住房结算表均不能充分证明房屋由原告出资购买且借用给被告暂时居住使用。

其次，被告向本院提交的换房协议、购房款票据、专项维修资金专用收据、现金存款回单均可充分证明原、被告以换房协议为基础实施了借名买房行为。被告将单位公房转让给原告，原告将单位集资房资格转让给被告，被告出资购买案涉房屋。

第三，被告向本院提交的购房款票据、专项维修资金专用收据、现金存款回单等证据的原件均由被告控制保管，也可以印证涉案房屋是被告以原告的名义出资购买。

最后，从被告向本院提交的常住人口登记卡、被告身份证均能证明被告的家庭住址均是房屋的登记地址，且被告在该诉争房屋实际居住已超过10年并实际控制。

综上，本院认可借名买房事实。