以物抵债协议具备哪些要素和条件

房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。房屋的受让人虽通过以物抵债形式实际占有房屋，但不具备上述条件的，房屋受让人主张排除强制执行的，人民法院不予支持。

物抵债合同自双方达成合意时成立

一审法院在审理亿西欧公司与天正公司保证合同纠纷一案中，于2016年5月保全查封涉案房屋，于12月15日作出（2016）吉01民初337号民事判决书，判决：天正公司立即给付亿西欧公司9674356.76元、利息20365665.6元和律师代理费20万元。该判决生效后，一审法院于2019年1月16日立案执行，案号为（2019）吉01执27号。

另查明，天正公司将本案争议房屋抵付工程款给苏中集团，后苏中集团将该房屋抵付给黄某强。本案争议房屋存在对应的商品房销（预）售许可证。在一审法院查封本案争议房屋之前，黄某强占有该房屋。

一审法院认为，依据黄某强向一审法院提供的证据，可以认定天正公司与苏中集团之间存在以房抵工程款关系，之后苏中集团又以该房屋抵账给黄某强，黄某强取得该房屋基于其工程款债权关系，房款的支付通过抵偿债款关系解决，黄某强通过抵债债权关系实现取得房屋的基础关系，并已支付了全部价款（工程款抵账）。同时黄某强提交供热费票据等证据证明在人民法院查封本案争议房屋之前实际占有该房屋，且非因黄某强自身的原因未办理房屋过户登记。故黄某强拥有足以阻却执行的实体权利，应停止一审法院执行案件对于涉案房屋的执行。

二审法院认为，以物抵债合同是诺成合同，自双方达成合意时成立。天正公司与苏中集团签订的《富苑华城碧云天大厦维修工程协议》《以商品房抵付工程款协议》及苏中集团出具的工程款发票证实，案涉房屋已于2013年9月20日由天正公司以抵付工程款的形式抵给苏中集团，2016年5月保全查封前，苏中集团已将该房屋处分给黄某强，案涉房屋《以商品房抵付工程款协议》并未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害他人合法权益，该协议合法有效，且已实际履行。天正公司在该抵账协议的主要义务已经基本履行完毕后，根据苏中集团和黄某强签订的《维修工程内部承包协议》、付款《协议》为黄某强出具购房款发票，应系履行抵账协议的附随义务。在此情况下，天正公司对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助苏中集团办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离天正公司责任财产范围。亿西欧公司作为天正公司普通金钱债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿天正公司所欠债务，除非亿西欧公司有证据证明苏中集团与天正公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对天正公司责任财产范围的认定，苏中集团取得案涉房屋后，根据内部协议又以抵付工程款的形式将该房屋抵给黄某强，黄某强在人民法院查封之前合法占有该房屋，且非因黄志强自身的原因未办理房屋过户登记。故黄某强享有足以排除强制执行的实体权益。

以物抵债协议只具有借款担保的性质，不具有以物抵债的性质

案例：李某屹与西藏信托有限公司、盘锦龙驿房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案

裁判理由：首先，李某屹提交了武某（武某同意将涉案房产办理在李某屹名下）出具的《说明》以及2019年3月27日武某与盘锦龙驿房地产开发有限公司（以下简称龙驿公司）签订的《房屋抵偿借款确认书》，拟证明2015年8月10日龙驿公司向武某借款100万元现金，借款期限为一个月，借款利息为10万元的事实，但李某屹并未提交武某出借100万元现金的来源以及借款协议等直接证据佐证上述事实。其次，虽然武某与龙驿公司于2015年8月10日签订了《房屋买卖合同》和《产权认购协议书》，武某、龙驿公司、李某屹也于2015年9月5日达成《抵债协议书》，但此时李某屹所主张的上述借款尚未届清偿期，故上述行为也只具有借款担保的性质，而不。最后，《审计报告》销售台账中记载“客户名称：武某、李某屹；抵账时间2015年8月27日”的内容，与房源信息表中记载的案涉房屋于2013年10月11日抵顶给北京宏福公司的内容相互矛盾，不足以证明龙驿公司与武某、李某屹之间以房抵债行为的真实性。李某屹提交的证据不足以证明武某支付了案涉房屋的购房款。

裁判规则：受让人主张的案涉借款未届清偿期，其与债务人签订的以物抵债协议只具有借款担保的性质，不具有以物抵债的性质，不能通过以物抵债的方式消灭原借款债权，亦无法据此排除对案涉房屋的强制执行。

以物抵债协议不能体现双方真实意思表示的，应认定该协议只是债务人履行债务的变通方式

案例：魏某与青岛海宜林投资控股有限公司、青岛中海盛明置业投资有限公司案外人执行异议之诉案

裁判理由：案涉房屋买卖合同的订立系基于魏某传与青岛中海盛明置业投资有限公司（以下简称中海盛明置业）之间的工程款抵账行为，实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭魏某传对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中魏某传寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

裁判规则：当事人之间的以物抵债协议不能体现双方真实意思表示的，应认定该协议只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属变动的法律后果。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只享有债权请求权，而非物权，不能认定依据以房抵债协议产生的物权期待权及物权本身，以房抵债协议不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

经验总结

以物抵债的受让人作为案外人能否排除强制执行的问题，司法实践中存在争议。现将相关经验总结如下：

第一，对于买受人而言。在通过以物抵债的方式取得房屋时，一定要注意签订的以房抵债协议书是否载明法定要素，即房屋坐落位置、面积、价款、房地产权属证书名称和编号、地产、四至界限、地宗地号、土地使用权取得方式及年限、违约责任等事项。若未载明上述法定要素的，一定要与房地产开发商签订以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准，以期达到符合排除强制执行的书面买卖合同的形式要件。

第二，对于债权人而言。在遇到买受人或者施工人通过以物抵债的形式受让执行标的，进而排除债权人的强制执行时，债权人要明确自身债权的性质，即是属于一般债权还是属于担保物权。如果属于一般债权的债权人，一定要严格按照法律规定审查买受人或者施工人是否具有民事权益、能否达到排除强制执行的条件。如果属于担保物权的债权人，那么应当按照购房消费者生存权优先于担保物权优先于物权期待权的权利顺位，制定充分保护自身合法权益的维权策略。