.png)
预售商品房产权纠纷怎么解决呢
林艳英律师2024.03.14890人阅读
导读：
应当注意的是不安抗辩权的成立无须对方当事人主观上是否存在过错，而造成预售方不能履行原因有很多，有违约的情形，也有情势变更的情形，因此在审判实践中还应注意根据实际情况变更合同的有关内容，排除不公平的结果，从而平衡双方当事人的利益，以维护法律关系的稳定性，不能因预售方在对自明显不利的情况不同意提供担保就机械地一概解除合同,预售商品房买卖合同纠纷如何解决(一)中止合同的履行不安抗辩权的行使目的，在于排除合同成立以后，因后履行一方当事人不履行债务而给先履行一方当事人带来的不公平后果，当可能造成这种不公平后果的因素被清除后，则不安抗诉归于消灭，双方仍应继续履行原有合同。
对于许多家庭而言，房屋不仅是生活的场所，也是他们辛苦积攒的财产。一旦发生产权上的争议，不仅影响到居住安全，也牵动着每一个家庭成员的心。因此，了解如何解决预售商品房产权纠纷至关重要。
在预售模式下，由于房屋尚未完工，买家通常需要提前交付部分款项给开发商。然而，当交房日期延迟，或实际交付的房产与合同约定有差异时，产权纠纷便可能产生。根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国物权法》，购房者可以依法要求开发商承担相应的责任。
预售商品房买卖合同纠纷如何解决
(一)中止合同的履行
不安抗辩权的行使目的，在于排除合同成立以后，因后履行一方当事人不履行债务而给先履行一方当事人带来的不公平后果，当可能造成这种不公平后果的因素被清除后，则不安抗诉归于消灭，双方仍应继续履行原有合同。因此，不安抗辩权的行使产生的是暂时中止合同履行的法律效力。预购方在行使不安抗辩权时，只是预见对方可能将不履行，而对方尚未毁约，预购方亦只能暂时中止履行自己的付款义务，而不能直接解除合同。预购方在有权中止合同履行的同时，应及时通知对方，并给预售方合理的期限，使其恢复履行能力或提供适当的担保，这个合理期限以不超过30天为宜，通知的方式可以是口头的或是书面的。在合理期限内，预售方未提供担保也未恢复履行能力，要求预购房履行合同，预购方可予以拒绝。在预售方应预购方要求在合理期限内提供了担保，则不安抗辩权消灭，预购方应继续履行合同。
(二)解除合同和赔偿损失
预售方在接到中止履行的通知后，不提供担保或者提供的担保不适当，预购方可以解除合同，并可基于合同法关于预期违约的规定追究购售方的违约责任。我国不安抗辩权制度在赋予先履行方解约权的同时，并没有规定先履行方可以请求损害赔偿，这是一大缺憾，侵害了先履行方的合法权益，笔者认为应当赋予先履行方损害赔偿请求权，表现在商品房预售纠纷中，预购方的损害赔偿额应以预售方默示不履行交房等义务时的价格标准计算。
应当注意的是不安抗辩权的成立无须对方当事人主观上是否存在过错，而造成预售方不能履行原因有很多，有违约的情形，也有情势变更的情形，因此在审判实践中还应注意根据实际情况变更合同的有关内容，排除不公平的结果，从而平衡双方当事人的利益，以维护法律关系的稳定性，不能因预售方在对自明显不利的情况不同意提供担保就机械地一概解除合同。
案例分析：
购买了预售商品房发生纠纷该如何处理?
小明在多年凭借自己的努力，终于存够了购买一套房的首付钱，在综合考虑之下，购买了热销楼盘。但是一年多房子建成之后，在去拿房时，房子并不符合预售商品房的样子，小明该如何主张权利，可以主张哪些权利?
1、交付的房屋不符合商品房预售合同的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是符合建筑规范，均属于另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除责任的理由。
2、出卖人所受商品房存在问题的处理
因出卖人所售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未做明确约定的，人们法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。
3、对违约金的规定
当事人双方对约定的违约金超过损失的30%的，一般认为《合同法》规定的“过分高于造成的损失”的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人们法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合素质，根据公平原则和诚实信用原则进行考量，作出认定。
4、对购房定金的相关规定
购买者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除的，开发商不能立即给与回复，以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
在处理产权纠纷注意事项：
一是不要轻信开发商的口头承诺，所有约定应以书面形式固定;
二是在签订合同前务必仔细阅读合同条款，对其中的权利义务了然于心;
三是在发现产权问题时及时采取行动，以防错过法律规定的诉讼时效。
购房者还可以通过一些预防措施来减少产权纠纷的发生。例如，选择信誉良好的开发商，查看其资质和过往的项目记录;在购房过程中坚持使用银行监管账户支付款项，确保资金安全;以及定期关注项目进度和开发商公告，保持信息的透明和畅通。
房产纠纷解决的最佳方法有哪些?
1、协商
所谓协商是指当事人行使自己的合法处分权，在法律规定许可的前提下，纠纷各方自行协商，平等、互利、合理、有偿地妥善解决;主要是依据当事人之间订立的合同进行协商，解决争议双方之间的房产纠纷。如果纠纷各方无法协商解决，可根据纠纷的性质及法律关系分别向行政主管机关投诉，或申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。
2、调解
所谓调解是指在第三者的主持下，纠纷双方当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解的一种方法和活动。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民间纠纷的调解处理，包括房地产纠纷的调解。
3、仲裁
大家需要了解的是，仲裁是一种准司法活动，实行一裁终局制。房地产纠纷发生后，公民可以根据仲裁协议提请仲裁机构居中判明事实，分清责任，依法作出仲裁裁决，解决房地产纠纷。仲裁裁决具有法律效力，当事人必须执行。裁决作出后，当事人不可就同一纠纷再次申请仲裁或向人民法院起诉。我国根据《仲裁法》规定在各省、自治区、直辖市和地级市设立了仲裁委员会负责平等主体之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷的仲裁，房地产纠纷的当事人当然可以依法向房地产所在地的仲裁委员会提请仲裁。
4、诉讼
如果纠纷不属于行政机关主管，公司可以将房地产纠纷依法向人民法院提起诉讼。当然前提是纠纷属于人民法院受理范围，当事人可申请仲裁或提起民事诉讼。申请仲裁必须有约定的仲裁协议，如无约定，不可申请仲裁，只能提起民事诉讼。
预售商品房产权纠纷虽然复杂，但只要购房者具备一定的法律知识，懂得收集证据，寻求专业帮助，并通过合法途径维护自己的权利，就能够有效地解决问题。记住，法律永远站在有理的一方，而一个明智的购房者，会用法律作为自己最坚实的盾牌。
点赞
收藏
