营业税优惠终止 二手房该怎么买?

元旦开始，二手房交易营业税“2还5新政”正式实施，全国各地二手房交易量较节前骤减，营业税优惠的终止是最主要原因。二手房营业税优惠终止后，消费者在交易一套期限内的二手房时，究竟要多掏多少钱?但在二手房营业税优惠终止后的今年交易：如果按照全额征收营业税，会被收取35万×5.5%=19250元的营业税费;如果按照差额征收营业税，将会被收取×5.5%=3850元营业税费。所购买的楼盘能不能保值或者增值，在很大程度上取决于二手房的地理位置。关于营业税优惠终止的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

元旦开始，二手房交易营业税“2还5新政”正式实施，全国各地二手房交易量较节前骤减，营业税优惠的终止是最主要原因。不过在业内人士看来，由于市场上依然存在大量的刚性需求，长期来看，二手房市场还会稳定发展。

有数据显示，1月4日节后上班第一天，郑州市房管局东西两个交易大厅交易量为79套，与平日正常交易量相比减少近一半。二手房营业税优惠终止后，消费者在交易一套期限内的二手房时，究竟要多掏多少钱?选购二手房时，又要注意哪些问题?晚报记者 袁瑞清

算笔账：35万的房多掏3850元

2009年12月9日，财政部、国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。《通知》要求：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

按照该政策的规定，消费者如今进行二手房交易，到底得多花多少钱?一名业内人士给记者算了一笔账。

假设一套面积为80平方米的二手房，房龄为3年，当年买主购入该房屋的价格为28万元，现在的成交价为35万元。如果在2009年12月31日以前交易：由于这套房屋的时限超过两年，可免去营业税。

但在二手房营业税优惠终止后的今年交易：如果按照全额征收营业税，会被收取35万×5.5%=19250元的营业税费;如果按照差额征收营业税，将会被收取(35万-28万)×5.5%=3850元营业税费。

同一套房子，政策调整前后，按照全额征收营业税，多掏近2万元，按照差额征收营业税，多掏3850元。

“本来打算买完房再花5万元装修，现在看来，买房就比去年多花不少钱，屋子吊顶恐怕都不能做了。”二手房营业税调整后，许多购房者都表达了和张先生一样的无奈，也有部分消费者打算观望一段时间再说。

据了解，目前市场上流通的二手房源中起码有五成以上是在营业税5年的征收年限之内的。也就是说，大部分的房源在今年都将增加一大笔交易费用。在业主强势的卖方市场格局下，这部分税费负担最终很可能会像当初一样转嫁到购房者的身上。

提个醒：别盲目选购二手房

在新政条件下，消费者选购二手房时，又要注意哪些问题?记者为此采访了部分业内人士，总结出了以下要点。

1.要了解楼盘的使用年限、开发商及物业管理的情况。有的楼盘批地时间早，而建成入住时间较晚;有的物业管理不到位，服务差，安全状况不好;有的开发商建设楼盘时使用的建材质量较差，这些情况是在选择二手房时要重点考虑的。

2.选择合适的地理位置。所购买的楼盘能不能保值或者增值，在很大程度上取决于二手房的地理位置。

3.要了解产权状况，避免卷入不必要的纠纷。有的楼盘可能会因为债务问题而变卖，有的是因为夫妻感情问题或男女朋友分手而处置房产，有的是因为遗产继承问题而转让房产，这些情况如果不了解清楚，就会卷入到不必要的纠纷中。

4.不要盲目高额贷款。一般原则是每个月的月供金额不要超过月收入的一半，超过这个界限，经济压力将很大，如果自己的收入不稳定，压力将更大。

5.要多次实地看楼。除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一定多次、实地看房。

6.不要被装修迷住眼睛。有的楼盘因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。

7.根据自身的经济状况来选择。在选择购买什么样的二手房时，要量力而行，只选合适的，不选贵的，总的原则是你的积蓄付过首期款后，还小有余款。