物业费的诉讼时效规定

物业费的诉讼时效规定

物业服务企业的核心是收费，物业服务费是物业服务企业的主要收入来源，也是物业服务企业提供管理、服务、盈利的基础。由于物业服务费欠费周期普遍较长，认定诉讼时效是否经过，往往成为物业服务合同纠纷案件的争议焦点。

物业费纠纷的诉讼时效如何计算？

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国民法典》第一百九十五条：

有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：

（一）权利人向义务人提出履行请求；

（二）义务人同意履行义务；

（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；

（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

1、民法典第188条沿用民法总则关于民事诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业费纠纷案件同样适用三年的诉讼时效。

2、民法典第195条规定了诉讼时效中断的情形，物业费纠纷同样适用。

3、民法典第944条明确规定了业主具有支付物业费的义务。

诉讼时效的一般法律规定

《民法典》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

《民法典》第一百八十九条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。

物业服务费系整体债务，应当适用《民法典》第189条的规定，即物业服务费的诉讼时效应当自最后一期债务履行期限届满之日起计算。理由如下：

一、物业服务合同的性质为分期履行合同之债。

分期履行合同之债属于非一次性履行之债，指的是在同一份合同中约定，对债务进行分期履行。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同，而业主支付物业服务费往往是在合同履行期间采用按季度或者按年支付的方式。

物业服务合同的收费标准在合同签订时即确立，不会随着时间的延续而发生变化，故物业服务合同债务总额在合同成立之初即可确定，只是履行方式上分多次，系一个债务的分批分次履行，每次履行都是同一债务的组成部分，故物业服务合同的诉讼时效应自最后一期物业服务费履行期限届满之日起计算。

二、自最后一期物业服务费履行期限届满之日起计算诉讼时效更符合诉讼时效制度设立的立法目的。

诉讼时效制度的本意是促使当事人及时行使权利而非消灭当事人的权利。物业服务合同是一个长期性、持续性的合同。若从每一期物业服务费履行期限届满之日分别计算诉讼时效，不仅会割裂同一合同的整体性，导致物业服务企业因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利动摇双方之间的互信，亦会导致物业服务企业疲于主张权利而影响物业服务企业做好本职工作即服务好业主、维护好秩序等。这样做不仅背离了诉讼时效制度的价值目标，还可能会导致物业服务企业频繁的向法院提起诉讼导致案件数量激增，从而浪费司法资源。因此，物业服务合同纠纷适用《民法典》第一百八十九条规定的诉讼时效期间起算方式，不仅可从整体上推迟诉讼时效期间的起算，更有利于债权人的债权保护，符合诉讼时效制度设立的立法本意。

三、物业服务合同兼具公共服务性和强制履行性的特点，自最后一期物业服务费履行期限届满之日起计算诉讼时效，有利于实现法律效果与社会效果的统一。

物业服务费是物业服务企业提供物业服务后应获得的相应对价，也是合同约定物业服务企业的权利。物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准，而要继续履行好合同义务，以此保障其他业主的利益。

因物业服务费欠费周期普遍较长，而物业服务企业一般会通过上门催收、电话或微信催收、公示栏张贴催缴单、当面递交催费函或者邮寄催费函等方式进行催收。若出现业主拒不开门接收也拒绝签收邮件等，导致物业服务企业在诉讼中无法向法院提供有效催收物业服务费的证据，从而认定物业服务企业诉求超过诉讼时效而丧失胜诉权，这对物业服务企业来说是不公平的。因此，自最后一期物业服务费履行期限届满之日起计算诉讼时效，才能实现法律效果与社会效果的统一。