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使用权的房屋(公房)能买卖和继承吗?
许瑞林律师2021.11.24248人阅读
导读：
关于使用权房屋的继承问题，从法律角度上看房屋产权人与承租人双方建立起的是房屋租赁法律关系，我国继承法规定的继承权是指公民依照法律规定或死者生前所立的合法遗嘱而取得被继承财产的权利，继承的范围应当是被继承人生前所拥有的合法财产，但作为公有住房的承租人对该房屋只享有的使用权，而不具有所有权,如果死者生前对其居住的房屋没有所有权，只有使用权，如租用的是房管局所有公房或租用其他私人拥有的房屋，则不能作为遗产来继承。
公房又称为公有房屋，一般是指国家所有的房屋。公有住房的使用权人所持有的《公有住房租赁证》也就是我们通常所说的房票，是房屋产权人与承租人之间就该房屋的使用权所达成权利和义务关系的协议。自2003年《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》(以下简称《通知》)出台以来，使用权房交易逐渐活跃。尽管该项业务仍面临很多问题，但在《通知》的指导下，这一交易市场的混乱状况开始得到好转。然而随着试点工作日的结束，有关《通知》的后续政策却迟迟未出台。
使用权房买卖，本质上是承租人依法有偿转让租赁权，因此不同于产权房，只要产权明晰，通过房产交易中心就可以进行权益转移。使用权房的产权属国家所有，所以必须经过国家委托经营管理的房地产管理部门审核，符合条件的才能批准转让。因此，这个审核报批的过程主要集中在房管部门。为此，欲购买者必须对此类房屋的租赁权转让程序、条件、要求等注意事项了解清楚后，才能进行实质性的操作。
此外，使用权房的受让方必须是本市户籍。出让方要到区房地产交易中心，索取征求房屋隶属的房管所(物业公司)同意转让与否的征询意见单，征询内容包括所在的地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让;有没有违章搭建;出让方有没有退路;有没有欠缴房租等事项。如都符合，由房管部门签署同意转让意见，再返回到区房地产交易中心进行转让。一般来说，受让方在对方没有看到出让方拿到房管部门对该房转让无异议的征询单前，不要轻易作出包括预付定金在内的购买决定。
关于使用权房屋的继承问题，从法律角度上看房屋产权人与承租人双方建立起的是房屋租赁法律关系，我国继承法规定的继承权是指公民依照法律规定或死者生前所立的合法遗嘱而取得被继承财产的权利，继承的范围应当是被继承人生前所拥有的合法财产，但作为公有住房的承租人对该房屋只享有的使用权，而不具有所有权。所谓死者房屋遗产，按照我国《民法通则》的规定，系指死者生前拥有所有权的房屋，在公民死亡后继承开始时作为死者的遗产来处理。继承人有权继承该合法遗产。如果死者生前对其居住的房屋没有所有权，只有使用权，如租用的是房管局所有公房或租用其他私人拥有的房屋，则不能作为遗产来继承。
所以在承租人死亡之后，原有的房屋租赁关系自然消灭，承租人的使用权因其死亡而不复存在，但是作为承租人的家庭成员有优先承租该公房的权利，这种权利绝不是由于继承而来，而是在原承租基础上，重新建立的租赁关系。根据相关规定可以看出，房屋承租人，在死亡之后该租赁合同自然消灭，但作为共同居住的人有优先承租权。因此，死者的亲属如果要继续使用该房屋，则需与房管局或出租人协商一致，变更承租人，才能继续居住使用。对房管局按成本价出售给承租人的住房，在被继承人死亡后继承人有权按遗嘱继承或者法定继承来继承该房产。
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