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转租合同的效力后果

于海明律师2021.12.24215人阅读
导读:

承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。根据合同法第二百二十四条的规定,房屋转租合同有以下特征:1、房屋转租合同是以原房屋租赁合同的存在为前提。合同法规定,承租人未经出租人同意转租,出租人可以解除合同。另外,转租合同中所规定的转租中使用收益,系以原租赁权范围为限,但经出租人特许者除外。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。那么转租合同的效力后果。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。根据合同法第二百二十四条的规定,房屋转租合同有以下特征:1、房屋转租合同是以原房屋租赁合同的存在为前提。合同法规定,承租人未经出租人同意转租,出租人可以解除合同。另外,转租合同中所规定的转租中使用收益,系以原租赁权范围为限,但经出租人特许者除外。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。关于转租合同的效力后果的法律问题,大律网小编为大家整理了合同纠纷律师相关的法律知识,希望能帮助大家。

房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。它与租赁权的转让虽然相似,但性质是不同的。由于房屋的使用收益与出租人的利益密切相关,因此近现代各国民法在规定房屋转租制度时,形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式。放任主义认为转租乃承租人的权利,如无目标性约定,承租人原则上可以转租,主要以法国、奥地利等国为代表;所谓限制主义则规定非经出租人同意,承租人不得转租,以德国、日本等国为代表;而区别主义则强调区别不同情况或放任转租或限制转租,以意大利、俄罗斯及我国台湾地区为主要代表。

我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度。我国《合同法》第二百二十四条对转租作了明确规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”由于房屋转租在实践中经常发生,而且与一般的租赁相比,其法律关系更为复杂,现行法律对此所作的规定过于简单,无法解决实践中产生的各种纠纷。本文试图对转租的若干问题作一些探讨,以期对实践有所裨益。

一、房屋转租合同的法律特征

房屋转租合同是指房屋的承租人不退出租赁关系,把自己从出租人那里承租的房屋再出租给第三人的合同。在这里,我们把原房屋的出租人称为出租人,把房屋的第一承租人称为承租人,把第三人称为次承租人。根据合同法第二百二十四条的规定,房屋转租合同有以下特征:

1、房屋转租合同是以原房屋租赁合同的存在为前提。任何一个转租合同必然存在一个租赁合同,没有租赁合同,也不存在转租合同。转租合同是租赁合同成立后,承租另行与承租人就房屋租赁协商一致而成立的合同。

2、出租人的同意是房屋转租合同订立的前提条件。转租合同的订立应当取得房屋出租人同意,这种同意可是书面的,也可以是口头的。合同法规定,承租人未经出租人同意转租,出租人可以解除合同。租赁合同的解除,转租合同也就无存在的根据,转租合同应自动解除。房屋转租尽管取得了房屋出租人的同意,但房屋出租人并不是房屋转租合同的当事人。转租合同的当事人只能是合同权利和义务的承受者,即房屋的承租人和次承租人。

3、出租人与次承租人无任何法律上的权利义务关系。当事人之间权利义务因法律的规定和合同的约定而产生,出租人与次承租人之间没有合同关系,我国《合同法》明确规定,次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿,法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。因此,出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。

4、房屋转租不是房屋租赁权的转让。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人,承租人退出租赁关系,而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中,承租人不退出租赁关系,而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中,承租人不退出租赁关系,仍然承担租赁合同的权利义务,转租与租赁权转让在法律性质上是不同的。

另外,转租合同中所规定的转租中使用收益,系以原租赁权范围为限,但经出租人特许者除外。对于转租合同中关于转租期限,我国法律未作特别规定,笔者认为,转租是以原租赁关系到为基础,具有附属性,故转租期限不应长于原租赁所余的期限。

二、房屋转租合同的效力

合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定,民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定,基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效:

1、房屋承租人将房屋转租给次承租人,已经取得房屋出租人的书面或者口头同意,这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定,依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示),应视为已经取得了房屋出租人的同意,该房屋转租合同有效。

2、房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情况下,房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,……合同继续有效,……承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租,出租人知情后可能会产生两种态度,一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租,那么转租合同有效;如果出租人不同意转租,那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,如果出租人解除该合同,转租合同也就无效。因此,在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。

3、房屋承租人将房屋转租给次承租人,未经房屋出租人同意,房屋出租人在知道该事实后,虽反对房屋转租,但未与承租人解除原租赁合同,该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下,转租合同应予以解除。 [page]

三、房屋次承租人的优先购买权

在给“次承租人的优先购买权”下定义之前,首先应该解决一个问题,什么是承租人的优先购买权。承租人的优先购买权是指公民、法人作为房屋承租人时,对于出租人在出卖其出租房屋时,在同等条件下,优先于他人购买的权利。那么,次承租人的优先购买权是指次承租人基于其转承租关系,对于出租人在出卖其出租房屋时,在同等条件下,通过承租人来行使优先于他人购买的权利。

(一)次承租人优先购买权的理论依据

关于次承租人是否能享有对房屋的优先购买权,一直是学界争论的一个问题,有的学者认为在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系,出租人欲出卖房屋时,即使承租人放弃优先购买权,次承租人仍不享有该项权利。

笔者不同意这种观点,原因有以下几个方面:

首先,优先购买权的设定给所有权的行使设置了一个合法的负担,其以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价,换取对特定主体的特殊保护。转租关系先于买卖关系而存在,将这种既存的社会关系稳定下来,避免因出租房屋所有权的任意处分而使次承租人生活发生大的变动,应赋予次承租人享有顺位在先的优先购买的权力。

其次,给次承租人以优先购买权有利于简公交易程序、降低交易成本、增进效率,此与优先购买权制度设计目的相吻合。台湾著名法学家王泽鉴认为:私法上有两个原则:自由和效率。转租赁关系从属于私法这个范畴同样要实现 “自由和效率”,在转租关系中,如何实现优化配置、物尽其用是法律应当作出的价值选择。

第三,法律制度的内在理念之一是保护弱势,实现公平正义,较承租人而言,次承租人的合法权益更容易因房屋所有权的任意处分而受侵害。在这一涉及三方的法律关系到中,次承租人是真正的弱势。给予次承租人优先购买权符合公平正义的原则。

第四,转租现象在现实生活中广泛而大量地存在,尤其在城市房地产交易中,许多写字楼、店铺及居民住宅等以转租的形式存在。写字楼、店铺等的租赁权人出于商业利益的考虑,往往对租赁房屋投入了高昂的装修费用、广告费用及其他费用。而随着人们对生活品质的追求,甚至于住房等也往往涉及价格高昂的装修费用。次承租人作为利用主体,其优先购买权顺位在先,既可避免其投入的成本遭受无谓的损失,也能够避免社会资源的浪费,充分发挥物的经济效益。

(二)次承租人的优先购买权的法律特征

1、次承租人优先购买权是以承租人的优先购买权的存在为基础。在转租合同关系中,存在出租人与承租人,承租人与次承租人之间两个租赁合同关系,次承租人与出租人之间无直接的合同关系。因而次承租人不能直接享有优先购买权。次承租人的优先购买权只能在承租人享有优先购买权的基础才能存在。

2、次承租人的优先购买权以承租人不主张的优先购买权为前提。法律直接规定了承租人享有优先购买权,在承租人主张优先购买权时,次承租人不能享有优先购买权。转租合同法律关系的产生以原租赁合同关系为基础,原租赁合同解除转租合同应当解除,如果转租合同的次承租人与原租赁合同的承租人都均等的享有优先购买权,就丧失了承租的基础地位。因此,只有在承租人不主张优先购买权时,次承租人才能间接的主张优先购买权。

3、转租人的优先购买权不得超越承租人优先购买权的范围。次承租人的优先购买权是以承租人优先购买权为基础的,没有承租人优先购买权,就不能产生次承租人的优先购买权,次承租人的优先购买权应当以不超越承租人优先购买权的范围为原则。

4、次承租人优先购买权的行使应受一定的限制。由于次承租人与出租人之间无合同上的权利义务关系,次承租人不能直接向出租人主张优先购买权,次承租人在先例优先购买权时,应通过承租人来行使,即由次承租人向承租人主张优先购买权,承租人应以自己的名义向出租人主张该权利。

5、通知义务的承担。合同法第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以下同等条件优先购买的权利。”合同法规定了通知义务由出租人承担。在转租合同关系中,通知义务该由谁承担,法律未作明确规定。由于出租人与转租合同中,承租人作为出租人出租其所承租的房屋,因此,原合同的承租人应对次租人承担通知义务。如果承租人履行通知义务,应承担民事责任该民事责任应与出租人对承租人所承担的民事责任不同。依照最高人民法院《关于贯彻民法通则若干问题的意见(试行)》第118国家条的规定,出租人不履行通知义务,承租人可以向法院请求宣告该房屋买卖无效。但在转租法律关系中,出租人出卖房屋,应由承租人通知次承租人,如果承租人未履行通知义务,不能由此请求宣告该买卖行为无效。因为出租人与次承租人之间无权利义务关系。承租人的过失行为,不影响出卖行为的效力。承租人不履行通知义务,应当承担相应的民事责任。这种责任一般表现为未履行通知义务而导致次承租人因要搬迁而造成的损失给予赔偿的责任。

关于次承租人优先购买权问题,我国现行法律未作规定,理论界与实务中也很少论及。但是,在转租现象普遍存在的今天对其进行讨论有着重大意义。因此,我们呼吁立法上对次承租人权利予以充分重视。 [page]

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  • 房屋租赁合同与转租合同的效力问题

    林艳英律师

    北京市元甲律师事务所

    林艳英

    房屋租赁合同与转租合同的效力问题

    内容:涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理(一)转租合同有效的条件:除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外,还应具备以下条件:1、经得原出租人的同意;2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期,超过部分无效。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷,涉及受转租人的权利、义务的,应将受转租人列为当事人参加诉讼。若出租人起诉要求解除合同,则应先审查是否确需解除合同:如确需解除,则应将众多受转租人列为案件当事人,因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;如无需解除合同,则不列受转租人为案件当事人。那么房屋租赁合同与转租合同的效力问题。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    林艳英律师
    2021.12.28790人收看
  • 姚平律师

    主任律师
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    擅长:婚姻家庭、房产纠纷

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  • 无权转租的合同效力是效力待定的。经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,合同有效。如果权利人认为此合同有损于自己的权益,可以拒绝追认,该合同为无效合同。并未受领交付的善意相对人,可以向无权处分人主张缔约过失责任。《中华人民共和国民法典》 第七百一十六条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
  • 合同效力待定的法律后果

    荣静月律师

    北京市元甲律师事务所

    荣静月

    合同效力待定的法律后果

    内容:效力待定的合同是指已签订的合同,由于缺乏一定的条件,其效果尚未确定。逾期不补正的,视为无效合同,效力未定的合同后果如何呢?第48条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。《合同法》的规定便是上述三种类型在法律规定上的具体体现。从上述规定不难看出,造成合同效力待定的主要原因就在于主体及客体方面存在着问题。效力待定的合同已经成立,但由于其不符合合同生效的条件,因此在《民法通则》及原《经济合同法》中将其归类到无效合同的范畴。那么合同效力待定的法律后果。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    荣静月律师
    2022.02.09258人收看
  • 黄东洁律师

    主任律师
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    擅长:婚姻家庭、房产纠纷

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  • 效力待定合同法律后果

    许瑞林律师

    许瑞林

    效力待定合同法律后果

    内容:效力待定合同的后果为:当事人追认的,该合同自始有效;如果当事人明确表示不追认,则该合同为无效合同。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。无民事行为能力人除可以订立某些与其年龄相适应的细小的日常生活方面的合同外,对其他合同,必须由其法定代理人代理订立。主要指限制行为能力人订立合同经法定代理人追认合同有效,纯获利或与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同不必法定代理人追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。那么效力待定合同法律后果。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    许瑞林律师
    2021.12.29659人收看
  • 林艳英律师

    主任律师
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    擅长:婚姻家庭、房产纠纷、合同纠纷

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  • 合同权利义务终止的效力及法律后果

    姚平律师

    北京市元甲律师事务所

    姚平

    合同权利义务终止的效力及法律后果

    内容:注意:1、有的从合同的权利义务一并终止当合同因债务已经按照约定履行、债务相互抵销、债务人依法将标的物提存、债权人免除债务等原因终止时,依附于该主合同的从合同的权利义务亦同时终止,例如,主合同因债务已按约定履行而终止时,担保合同的权利义务即终止。但是,当主合同因违约而解除时,担保合同的权利义务即不终止。那么合同权利义务终止的效力及法律后果。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    姚平律师
    2021.12.30152人收看
  • 张嘉娱律师

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    擅长:建设工程、债权债务

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  • 擅自转租合同是否有效力

    孔孟廷律师

    北京市元甲律师事务所

    孔孟廷

    擅自转租合同是否有效力

    内容:首先,擅自转租房屋的后果是原则上租赁合同无效,次承租人要返还房屋给出租人并且需要支付逾期腾房占有使用费。但是出租人知道或者应当知道承租人转租,在六个月内未提出异议的,转租合同有效。出租人不得再以此请求解除合同或者认定转租合同无效。根据我国《合同法》的规定,发生自行转租时,出租人可能解除合同,也可能不解除合同。出租人不解除合同时,转租关系仍然存续,不致受到影响;而当出租人解除合同时,转租合同是否亦因此而同时终止呢?并且,自次承租人一旦知道转租为非同意的转租时起,即应赋予承租人的转租合同解除权。那么擅自转租合同是否有效力。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    孔孟廷律师
    2021.12.27684人收看
  • 赵金保律师

    主任律师
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    擅长:交通事故

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于海明律师

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