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阴阳合同避税有风险

郭铭芝律师2022.01.04323人阅读
导读:

中介口中所谓的办法就是通过协助签订两份不同的“阴阳合同”帮助交易双方避税。在许多中介经纪人眼中,签订“阴阳合同”的做法属于“合理避税”,不违规也不违法。”“通过签订"阴阳合同"节省的税款少则几万元,多则数十万元。”“银行贷款评估必须参照住建委网签合同,对于"阴阳合同"有所制约。但不少中介公司经纪人则表示,部分“非满五年唯一”的有税房按“阴阳合同”操作,个税甚至可能为“零”。“通过"阴阳合同"交易多则能省几十万元的税费,这对交易各方都是巨大的诱惑。北京市税务局、住建委等部门联合发文,上调最低计税价,但“阴阳合同”依然长盛不衰。那么阴阳合同避税有风险。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

中介口中所谓的办法就是通过协助签订两份不同的“阴阳合同”帮助交易双方避税。在许多中介经纪人眼中,签订“阴阳合同”的做法属于“合理避税”,不违规也不违法。”“通过签订"阴阳合同"节省的税款少则几万元,多则数十万元。”“银行贷款评估必须参照住建委网签合同,对于"阴阳合同"有所制约。但不少中介公司经纪人则表示,部分“非满五年唯一”的有税房按“阴阳合同”操作,个税甚至可能为“零”。“通过"阴阳合同"交易多则能省几十万元的税费,这对交易各方都是巨大的诱惑。北京市税务局、住建委等部门联合发文,上调最低计税价,但“阴阳合同”依然长盛不衰。关于阴阳合同避税有风险的法律问题,大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识,希望能帮助大家。

“如果您能全款或者少量贷款,我们有办法可以帮您把税做到最低!”对于许多与房地产中介打过交道的百姓来说,上述这句话并不陌生。中介口中所谓的办法就是通过协助签订两份不同的“阴阳合同”帮助交易双方避税。

很多城市的财税、住建等部门会根据当地房地产交易情况及评估价格,确定当地最低计税价。当申报价格低于最低计税价时,则按最低计税价纳税。“阴阳合同”也由此应运而生:“阴合同”是交易双方真实交易的合同,“阳合同”则是用于网签、交税的“假合同”。

在许多中介经纪人眼中,签订“阴阳合同”的做法属于“合理避税”,不违规也不违法。一位资深地产人士对记者说:“如今二手房交易过程中,税负通常转嫁到买方,通过签订"阴阳合同"避税,可令买方省钱、帮助中介和卖方促成交易,何乐而不为?”

“通过签订"阴阳合同"节省的税款少则几万元,多则数十万元。”位于北京南四环附近的一家知名中介机构经纪人程先生给记者算了一笔账,“目前,附近的二手房成交价在每平方米3.9万元左右,而该地区最低计税价只有1.9万元左右。以一套原值100万元的100平方米的房屋为例,按每平方米3.9万元计算,个税将超过50万元;而按1.9万元算,个税只有10多万元。”

“银行贷款评估必须参照住建委网签合同,对于"阴阳合同"有所制约。按照首套房最多可贷款七成计算,只要贷款额度在按最低计税价计算的全款的七成以内,仍可以通过"阴阳合同"按最低计税价报税。”程先生说。

个税或为零,调控措施选择性失效

“国五条”房地产调控细则中明确要求,严格执行“购房所得20%缴个税”政策。但不少中介公司经纪人则表示,部分“非满五年唯一”的有税房按“阴阳合同”操作,个税甚至可能为“零”。

经纪人程先生举例说,如去年购买的四环附近有税房,由于贷款等因素制约,当时的报税价格有可能超过每平方米2万元,如果今年出售,按最低计税价1.9万元报税,购房所得为负数,个税将为“零”。这比“国五条”细则出台前,个税按全款1%征收的方式还要省钱。[page]

不少业内专家表示,对于这部分有资金实力的“有钱人”来说,仍可以通过签订“阴阳合同”成功避税,甚至可能出现个税缴纳为零的极端情况。个税征收从严的调控政策面临选择性失效。

“通过"阴阳合同"交易多则能省几十万元的税费,这对交易各方都是巨大的诱惑。”北京都城律师事务所主任桑圣元表示,由于主管部门人力有限,监管力度不大,而中介公司又能为买卖双方提供专业的造假服务,“阴阳合同”盛行也就不足为奇。

“在房地产调控背景下,"阴阳合同"、假离婚等投机取巧的现象屡禁不止、愈演愈烈意味着现在的政策和制度框架确实存在着空隙和漏洞。"能省则省、能逃则逃"的观点成为人们的普遍心态。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说,购房所得20%征个税是一项庞大的工程。需要房地产登记系统、房地产评估系统、交易、备案监管系统等不断完善,有效实施任重而道远。

业内老大难,“阴阳合同”何时休?

记者在采访中了解到,“阴阳合同”已经存在多年,成为房地产领域里的老大难问题。在2011年底,由于房价连续上涨,此前执行了5年的二手房交易最低计税价又偏低,“阴阳合同”极为盛行。北京市税务局、住建委等部门联合发文,上调最低计税价,但“阴阳合同”依然长盛不衰。

业内人士则认为,只要最低计税价格和实际成交价格有差距,“阴阳合同”就有存在的土壤,相关部门没有下决心查处也是其长期存在的重要原因。

一位不愿透露姓名的资深地产人士认为,交易环节税种过多,税负偏重也导致“阴阳合同”屡禁不止。“购房所得20%缴个税”成为购房者最关注的问题,也是中介人员最常用的“卖点”。

李铁岗也认为,目前在我国的房地产税收体系中,房地产交易环节的税收负担偏重,而保有环节的负担偏轻。因此,要控制房价,应通过完善保有环节税种来调节,迫使富人减少对地产资源的占有,增加市场供应。

有分析人士指出,日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。在对保有环节征税的同时,应切实降低住房交易环节的税负,这或许在将来会减少“阴阳合同”的发生。

据介绍,2012年以来,我国已经全面推广应用房地产评估技术加强二手房交易税收管理,在遏制二手房交易中利用“阴阳合同”逃避税款方面已发挥作用。在评估中,税务部门在实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上,根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格。[page]

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    内容:阴阳合同是逃避国家税收的违法行为。合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。阴阳合同在给当事人带来利益的同时,也预示着被追究违法责任的风险。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

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    内容:2009年12月13日,虞女士通过中介与卖方达成协议,约定由虞女士出价48万元购买卖方的房产,由中介提供中介服务,买卖双方委托中介进行网签、备案及政府规定的相互过户手续。由于房屋总价高,在二手房买卖中,要交的税款数额也比较大,因而,在现在二手房交易中,签订阴阳合同、做低房屋总价以逃税的现象是相当普遍的。那么二手房做低价避税会产生哪些风险。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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    内容:阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。阴阳合同在给当事人带来利益的同时,也预示着被追究违法责任的风险。而阴阳合同是有逃税等行为,所以阴阳合同具备下列条件的民事法律行为有效:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

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  • 逃避“个税”带来的风险

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    逃避“个税”带来的风险

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  • 二手房交易阴阳合同避税监管难

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    龙珊

    二手房交易阴阳合同避税监管难

    内容:多位业内人士及投诉者称,长沙市二手房交易中,“阴阳合同”合同现象非常普遍。在长沙市二手房交易服务中心办理产权变更时,再签一份电子合同,对电子合同内的交易价格实行资金监管。对此,长沙市房产局房产研究中心主任陈敦旭在接受记者采访时称,“网上签约的二手房交易合同才具有法律效应”。那么二手房交易阴阳合同避税监管难。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 买卖二手房签阴阳合同的法律风险有哪些

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    邢颖

    买卖二手房签阴阳合同的法律风险有哪些

    内容:阴阳合同被查出后税务部门可能对偷逃契税的买方给予补缴税款、罚款等行政处罚。刘先生同意了,并口头约定过户当天支付剩下的18万房款。实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。那么买卖二手房签阴阳合同的法律风险有哪些。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 签订阴阳合同 小心遭遇购房风险

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    郭铭芝

    签订阴阳合同 小心遭遇购房风险

    内容:但是,在签订合同时,李某提出签订阴阳合同,房屋的实际成交价格是250万,但是在拿到房产局和税务部门登记备案的合同中成交价格是200万,这样就可以少交一笔税款。王某敏和男友正处于即将结婚的兴奋中,见李某也是一个爽快人就没有想太多,于是双方签订了“大小合同”。5月3日王某敏夫妇打电话联系李某,但始终联系不上。当事人在签订阴阳合同时过度的关注其可能逃脱的税款,但却忽视了由此而带来的风险和成本。因此,为了谨慎购房、售房,建议在签订合同时尽量杜绝签订阴阳合同,并在合同中规定相关条款约束双方当事人的行为。那么签订阴阳合同。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • “税网恢恢,疏而不漏。”避税暗藏四大风险

    张芸律师

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    张芸

    “税网恢恢,疏而不漏。”避税暗藏四大风险

    内容:6月房产新政实施后,契税、营业税、个人所得税、土地增值税等成了房屋买卖双方绕不过的坎儿。“税网恢恢,疏而不漏。”有关专家就房屋交易双方提示了其中的四大风险。风险三不过户先公证公证效力受质疑只公证不过户对买房人来说存在巨大风险,因为在我国的房地产法律、法规中,买卖双方一旦发生纠纷,房产证是房屋所有权的第一证据,而购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售,买方人的利益将无法保证。另外,公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证,如果双方发生纠纷走诉讼程序,其公证效力也将受到质疑。那么“税网恢恢,疏而不漏。”避税暗藏四大风险。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 刘晓红律师

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  • 阴阳合同避税有风险

    李广荣律师

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    内容:中介口中所谓的办法就是通过协助签订两份不同的“阴阳合同”帮助交易双方避税。在许多中介经纪人眼中,签订“阴阳合同”的做法属于“合理避税”,不违规也不违法。”“通过签订"阴阳合同"节省的税款少则几万元,多则数十万元。”“银行贷款评估必须参照住建委网签合同,对于"阴阳合同"有所制约。但不少中介公司经纪人则表示,部分“非满五年唯一”的有税房按“阴阳合同”操作,个税甚至可能为“零”。“通过"阴阳合同"交易多则能省几十万元的税费,这对交易各方都是巨大的诱惑。北京市税务局、住建委等部门联合发文,上调最低计税价,但“阴阳合同”依然长盛不衰。那么阴阳合同避税有风险。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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    黄东洁

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    内容:房产中介避税高招其实暗藏风险新政给卖房人“增负”税费≈房款×10 05年6月1日对不少卖房人来说绝对是有着分水岭意义的一个日子。以上案例中没有涉及到土地增值税,专业人士测算,涉及到土地增值税的房屋出售,其所缴税额可能达到房款的10%以上。”面对这样的两难境地,房产中介们开始打起了“合理避税”的主意。为了帮助记者把房子卖个好价钱,中介公司在“避税”环节上出了四招。“可以先通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办理交易登记,待房产所有权满两年后,再办理过户手续,仅花少量的公证费,就可避免缴纳房产交易价格5%的营业税和相关城市建设税及教育附加费。那么房产中介避税高招其实暗藏风险。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    黄东洁律师
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  • 签订阴阳合同有何风险

    孔孟廷律师

    北京市元甲律师事务所

    孔孟廷

    签订阴阳合同有何风险

    内容:一是涉嫌逃税要承担法律责任,即税务机关一旦查实的话要追缴税款,而且要处以税款5倍以下的罚款。四是当买卖双方因交易发生争讼时,一旦进入法律程序,由于签订阴阳合同属于当事人恶意串通损害国家利益的行为,“阳合同”肯定会被宣布无效,因而基于这份合同所进行的过户行为也会被撤销。另外,签订“阴阳合同”的双方还都可能被相关部门将其逃税行为记入个人征信体系,留下信用污点。总之,签订房屋买卖合同应当遵守国家有关规定,按照市场交易规则进行,否则不仅会导致有关行为无效,还会承担相应风险,因此这样的合同还是不签为好。那么签订阴阳合同有何风险。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    孔孟廷律师
    2021.12.2563人收看
  • 翁玉素律师

    主任律师
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    擅长:婚姻家庭、房产纠纷

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郭铭芝律师

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