物业催收物业费的禁忌

物业企业应避免不当清收行为，这里所说的不当清收行为，是指物业企业未能依据物业服务合同的约定或法律、法规，规章的规定，而擅自采取的其他方式清收欠费的行为。物业公司通过诉讼的方式催缴物业费并不鲜见，业主欠费诉讼是物业服务合同纠纷中最为常见的一种。此类纠纷多为业主拒缴、拖欠物业费，物业公司进行催讨时产生的纠纷。曾经物业费的催缴是社区管理的痛点，部分业主与物业公司矛盾激烈，部分物业通过断水断电催缴物业费，业主也以不享受物业服务为由拒交物业费，双方矛盾不断激化。

业主欠费情况的具体分析

业主欠费的原因是多方面的。但常见的情况有以下几个方面：一是不知情；二是不当抗辞；三是恶意拖欠。

所谓有不知情，是指业主未认真阅读相关的物业服务合同和文件，记不清具体的缴费时间。主观上不存在不交的想法，只是由于各种原因而暂时未交。

所谓不当抗辞，是指业主以非物业企业原因造成其合法权益受侵害为由拒交物业费。这种情况比较普遍，业主往往不区分相关的法律关系，只要发生与房子及居住有关的问题，就认为是物业企业管理的问题。

如业主入住后，外墙渗水而导致其装修损失，业主找物业企业赔偿，物业企业不赔，业主就拒交物业费；又如业主因楼上洗手间渗水（楼上业主装修时破坏了防水层），找物业企业索赔未果，于是拒交物业费；再如业主因有线电视常出现故障，收视费是交给物业企业（代收代缴）为由，拒交物业费。

对业主欠费清收应注意的法律问题

物业企业应避免不当清收行为，这里所说的不当清收行为，是指物业企业未能依据物业服务合同的约定或法律、法规，规章的规定，而擅自采取的其他方式清收欠费的行为。不当清收行为的表现形式是这样的。

但常见方法一般为：

有的采用停止提供物业服务；

有的物业企业以文件的形式，给业主下最后通牒；

有的采用停水、停电、停气、停热的方式；

有的采用张贴欠费业主名单的方式等等。

不当清收行业不仅达不到清收的目的，相反具有很多危害性。

其一，容易激化与欠费业主的矛盾；

其二，变主动为被动；业主欠费其行为已违约，是其单方过错，如物业企业采取不当清收，则变成混合过错；其三，不当清收行为具有违约性、违规性和违法性。

物业费起诉流程及注意事项

一、成立清欠小组

清欠小组成员可以物业公司相关部门的人员和物业管理处主任组成，机构人员以兼职为主，这样不会加大操作成本。

二、制定诉讼计划

清欠小组对存在欠费的小区情况进行统计调查，分析欠费原因、业主的欠费理由、欠费业主在小区的分布情况等，之后制定分批诉讼计划。制定计划的同时应注意以下两点：

1、先易后难。先起诉无任何理由欠费的业主，再起诉以某种理由欠费的业主，逐步提高自身的诉讼能力。

2、合理分布。成批诉讼时，起诉对象不要集中在某一栋楼或太邻近的楼，防止出现集体对抗。

三、准备起诉资料

1、委托授权书：

受托人一般选择清欠小组负责人和小区管理处主任，规模较小的企业也可以选择企业经理和小区管理处主任。受委托人应对物业管理相关法规和小区物业服务合同比较熟悉，有较强的语言表达能力，同时还掌握了对业主欠费理由的答辩对策。

2、起草起诉状：

根据公司在该小区物业服务合同的情况，起草诉讼状。有前期物业服务合同和与业主委员会签订的物业服务合同的，以合同条款为基础起草起诉状；没有物业服务合同，可以寻求街道办事处或居委会出具证明，再加上物价局颁发的该小区收费许可证，就可证明事实合同关系。

3、证据清单

（1）公司营业执照和资质证书，证明公司有合法的经营权。

（2）物业服务合同、收费许可证、街道办事处或居委会出据的证明，证明公司在该小区有合法的物业服务权利和收费标准。

（3）相关的文件，证明物业服务各项收费的合法性，包括滞纳金。

（4）房地产权登记表、企业登记信息表（商铺），证明被告的业主身份或物业使用人。

（5）其它有证明作用的文件。

4、制作欠费数据

（1）物业管理服务费及滞纳金明细表

（2）水费、污水处理费、加压电费明细表

（3）防盗门及梯灯维修、路灯电费及垃圾处理费明细表（4）电梯电费及梯灯电费分摊明细表（5）电梯维修零件费分摊明细表

（6）每吨供水加压电费计算表

（7）电梯电费及梯灯电费分摊计算表

（8）电梯维修零件费分摊计算表

注：以上各类表各企业根据小区实际情况制作。

5、其它资料

（1）函复印件；

（2）缴费通知；

（3）催费通知。

物业如何合情合理又合法的催收物业费？

物业公司通过诉讼的方式催缴物业费并不鲜见，业主欠费诉讼是物业服务合同纠纷中最为常见的一种。此类纠纷多为业主拒缴、拖欠物业费，物业公司进行催讨时产生的纠纷。曾经物业费的催缴是社区管理的痛点，部分业主与物业公司矛盾激烈，部分物业通过断水断电催缴物业费，业主也以不享受物业服务为由拒交物业费，双方矛盾不断激化。

随着《民法典》的出台，缴费与催费的行为都被进一步规范，《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

根据《民法典》上述规定，交纳物业费是业主的法定义务，不管业主是否入住、是否已经实际接受服务，业主均应当支付物业费，同时也明确规定了物业不可以采取断水断电等方式来催收物业管理费，有的物业公司采取不允许业主停车、限制业主使用电梯等方式来催收物业费也是不允许的。这一规定既保障了双方的权利，又不会激化矛盾，守住民事法律关系各方底线，又为和谐社区的建设筑基。

当业主拒绝支付物业费时，物业服务人员应当采取合理合法的措施予以追缴，一方面公司的服务应当被业主所认可，通过多多沟通来收取物业费，另一方面，针对无理欠费的业主可通过诉讼或仲裁方式催收物业服务费。 同时，《民法典》也对催缴物业费的方法进行了明确，物业服务人员有催告的前置义务，一般采取发送书面催告的方式，告知业主在合理期限内支付物业费，业主收到催告通知还未予以支付的，物业服务人员此时才可通过诉讼、仲裁的途径维护自身权益，物业服务人员在诉讼主张支付物业服务费时需要先走完前置程序。

为了提升服务质量，从根本上避免上述纠纷，物业服务公司首先应当及时与业委会（业主大会）签订《物业服务合同》，明确约定双方的权利义务，确保签订的合同已经经过业主大会合法程序，并履行信息公示等相关义务，如果《物业服务合同》到期，物业公司仍然为业主提供服务的，根据《民法典》第九百四十八条第一款规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”从法律上讲，不定期合同延续了原来的合同权利义务，物业公司提供管理服务，业主有义务按照合同约定交纳物业管理费。