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建设工程施工合同无效后，以房抵顶工程款协议也是无效的吗？
孔孟廷律师2021.11.01308人阅读
导读：
建设工程施工合同无效后，以房抵顶工程款协议也是无效的吗？
实践中，经常存在发包人与承包人就工程款支付签订以房抵工程款的协议，为了办理房屋过户登记，双方还会在条件成熟时签订房屋买卖合同。那么，建设工程施工合同无效后，以房抵顶工程款协议也是无效的吗？
网友咨询：
建设工程施工过程中，发包人与承包人就已欠工程款签订以房抵顶协议。后因建设工程施工合同存在未经法定招投标程序而无效，由此，发包人与承包人签订的以房抵顶工程款的协议是否因而也应无效？
山东鲁泉律师事务所黄胜军律师解答：发包人与承包人就欠付的工程款达成以房抵债协议的，建设工程施工合同无效，并不影响该以房抵债协议的效力，因为该以房抵顶工程款协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定，性质上属于发包人与承包人对既存债权债务关系的清理。
相较于施工合同，以房抵顶工程款的协议具有相对的独立性，根据《合同法》第九十八条的立法精神，应认定其效力。
所以说，建设工程施工合同无效后，发包人与承包人之间签订的以房抵顶工程款协议并不当然无效。
黄胜军律师解析：
实务中，发包人与承包人就已欠工程款签订以房抵顶工程款（即以房抵债）协议的情形较为常见。协议签订后，发包人又以建设工程施工合同未经法定招投标程序，违反了法律、行政法规的强制性规定为由，主张对方所签订的以房抵债协议亦应无效。
但实际上，以房抵债协议的效力是否受施工合同无效的影响，应综合根据该协议的内容进行分析判定。从以房抵顶工程款的协议看，当事人约定的是用房屋（通常是在建房屋）抵顶已欠的工程款。
根据相关司法解释的精神，不论施工合同有效与否，发包人都负有支付工程价款的义务。该以房抵顶工程款协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定，性质上属于发包人与承包人对既存债权债务关系的清理。应当根据《合同法》关于合同效力的规定进行具体实际判断：
有下列情形之一的，合同无效：
(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(3)以合法形式掩盖非法目的;
(4)损害社会公共利益;
(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
若发包人与承包人签订的以房抵顶工程款协议没有上述情形的，应当认定协议是有效的。
山东鲁泉律师事务所业务部主任，济南市刑事辩护委员会委员，著名刑事辩护律师。多次为被告人无罪辩护成功，开辟跨学科辩护先河，利用民、刑交叉处理技巧处理刑事问题，深得被告人及法官的尊敬。
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