物业服务不周，可拒交物业费？

家住花湖的董先生反映，几个月前，停在小区里的电动踏板车被偷，他以“物业没有尽到保安职责”为由拒交了物业费。随后，物业对其停水、停电，无奈之下，董先生补交了费用。对此，黄石房管局物业办负责人表示，物业服务主要突出“公共”，有些业主享受了物业管理服务，又以物业管理有瑕疵为由，拒交物业费，实际上是不妥的，并认为物业管理与投诉均应依规办事，交物业费并不能与投诉混为一谈。目前，港升物业已向该小区业主委员会申请提高物业管理费。该小区7号楼2单元一住户马某，在顺成物业管理期间，以放在地下室的装修材料丢失为由，一直未交物业费。关于物业服务不周，可拒交物业费？的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

家住花湖的董先生反映，几个月前，停在小区里的电动踏板车被偷，他以“物业没有尽到保安职责”为由拒交了物业费。随后，物业对其停水、停电，无奈之下，董先生补交了费用。董先生在不满的同时表示质疑：物业服务不到位，业主该如何维权?

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物业管理费收取标准

物业管理条例

如何避免物业纠纷

在物业管理公司看来，业主拖欠物业费，已经严重影响到正常的工作开展。然而，在业主眼里，“拒交物业费”似乎成为了抗衡物业服务不到位的唯一“筹码”。

对此，黄石房管局物业办负责人表示，物业服务主要突出“公共”，有些业主享受了物业管理服务，又以物业管理有瑕疵为由，拒交物业费，实际上是不妥的，并认为物业管理与投诉均应依规办事，交物业费并不能与投诉混为一谈。

现状

不交物业费业主理由多

黄石市延安路的顺佳四季花城小区，物业和业主之间的纠纷从2006年至今从未断过。2006年7月，黄石市港升物业管理公司进驻，为小区1224户业主服务。目前，业主拖欠的物业管理费达40万元之多。“很多业主拒交物业费的理由，实在令人匪夷所思。”港升物业的经理何水泉无奈地称，小区每月按小高层每平方米4角钱、电梯层每户30元的标准来收取物业费。“业主自己家的门坏了”、“去年大雪冻住水管，高楼没有自来水”、“一家阳台种菜肥料臭，单元其他住户不满”、“70岁婆婆自己在小区里摔了一跤，怪道路不平”等，都成了业主不交物业费的理由。

为了能收回物业费，物业在去年和今年的七八月份，对不交物业费的200多户实行停水、停电。大部分业主表示理解，其中也不乏态度特别不好的。如今年11月初，港升物业向小区一住户递出律师函。据了解，该住户从2009年开始拒交物业费共3200多元。单位多次下通知协调，物业登门劝说一二十次，业主依然不交。何水泉说：“他拒交的理由是，对面单元的垃圾桶不该放在他家楼下，他站在阳台上，看着不舒服。”

同时，小区门前72家门面，有62家拒交物业费。为了节约成本，按要求规定1000户住户配备6位维修人员，现在小区减至3位，环卫工从10人减至8人。今年4月，取消了小区工作人员每人每天3元的工作餐。“看今年最后两个月收取物业费的情况，如果情况依然不好，物业将考虑退出。”何水泉介绍，该小区所在的黄印社区，是省先进社区，而顺佳四季花城又是社区窗口，这就要求小区的环境设施配套齐全、清洁卫生要求相应提高。环卫工人经常加班加点，但因为无加班费而抱怨连连。目前，港升物业已向该小区业主委员会申请提高物业管理费。

物业

拖欠物业费公司难经营

2006年，被省住建厅评为“优秀住宅小区”的武汉路东楚名居，依然逃脱不了物业费难收的命运。

该小区2005年底交房，共有340户，每月每户按5角/平方米的标准来收取物业费。自顺成物业2007年底退出后，2008年1月1日，兴达物业正式与东楚名居“联姻”，至今有20万余元物业费未收上来。“上一任物业遗留的问题很多。”兴达物业经理任建新举了个例子。该小区7号楼2单元一住户马某，在顺成物业管理期间，以放在地下室的装修材料丢失为由，一直未交物业费。2008年更换新物业至今，欠下2900多元的物业费。

不仅如此，顺成物业在2007年底退出之前，为收取欠下的物业费用，在小区贴出告示，承诺当时交物业费的住户可免费送一两个月的物业服务。“相当于把兴达物业08年进驻时的部分物业费收走了，共有8000多元，至今未归还，一直协调无果。”任建新说道。

任建新算了一笔账。东楚名居有4万多平方米，按每平方米5角、100%收缴率来算，每月能收到2万多元。小区工作人员18人，2008年保安、保洁人员工资在500元/月，而现在最低也要750元/月。人员开销、维修维护等费用，现在每月差不多支出2万元。而现在小区物业费收缴率只能达到50%—60%，欠费导致物业公司无法经营。

无奈之下，该物业公司只好选择“拆东补西”。据了解，牧羊湖的磁湖新都，是兴达物业管理的另一小区。虽然该小区的物业费标准只有0.25—0.35元/平方米，但是物业收缴率能达到80%—90%。“磁湖新都收物业费赚的一点钱，全都贴到东楚名居了。照这样亏本经营，根本做不下去。”任建新无奈地说。

业主

不交物业费是唯一筹码

采访中，很多小区业主认为，拒交物业费是一种督促物业公司提高服务质量的手段。

中央华府小区的王先生称，去年家里被小偷“光顾”，被盗之事证明小区物业保安没有履行职责，已经一年多没有交物业费了。

东楚名居的严女士认为，物业是一种服务，自己交了钱就要享受这种服务。如果物业公司没有“照顾”好小区，则业主有理由不交物业费。就像去商场买东西一样，不满意可以退货。

华夏城的程小姐称，小区院子里的路灯一直不怎么亮，晚上根本起不到照明的效果，多次投诉无果。像这样一些小问题不可能去法院起诉，只好不交物业费，以示不满意。“住的单元有几户不交物业费，物业服务照常，这对我们正常交费的不是很不公平。”顺佳四季花城小区的李先生不满地说，不交物业费会在小区里“传染”。

磁湖东城的汪女士认为，物业公司应该公布每月的支出费用，小区业主委员会根据物业公司的表现来决定物业公司的去留，或者是跟物业详谈物业费以及服务细则。

物业办

应理解物业管理的性质

“业主拒交物业费的原因有很多，主要是对物业管理性质不理解。”黄石房管局物业办主任邬勇刚称，物业服务主要突出“公共”，有些业主享受了物业管理服务，但以物业管理有瑕疵为由，拒交物业费，实际上是不妥的。

据介绍，物业服务收费是维持整个小区正常运转的一个必要的收费。它的开支包括公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治，还有工作人员、清洁工、保安的工资等。随着市场人力等成本的逐年增加，物业公司的支出也越来越大。而目前黄石的物业服务收费全部采取指导价格，符合当时物业开支等条件，现在物业费很难调整。“只能由物业公司跟该小区的业主委员会进行协商。业主委员会要真正从市场角度去核定物业费的标准，保证物业公司在合理利润前提下，对其物业服务成本进行核定。”邬勇刚表示，物业公司可以通过几种渠道保证物业费的收取：一是严格执行业主管理公约，对不履行业主义务的住户，限制其权利;二是通过优质的服务获得业主的认同;三是通过正常途径，如投诉、司法等途径解决。 [page]

律师

拒交物业费是业主违约

湖北易圣律师事务所律师李姝认为，业主维权应该通过合法的方式和渠道，如果业主对物业管理公司不满意，可由业主委员会重新选聘物业管理公司，若没有成立业主委员会，也可由三分之二以上业主联名选聘物业管理公司。“业主拒交物业费，是单方面违约。”李姝表示，由于业主与物业管理公司之间有合同约定，业主不交物业费实际上是不遵守契约精神。

李姝律师表示，房管部门特别是物业办是物业公司的管理部门，同时在业主与物业公司之间也应该是协调者的角色。

中央华府小区的王先生称，去年家里被小偷“光顾”，被盗之事证明小区物业保安没有履行职责，已经一年多没有交物业费了。

东楚名居的严女士认为，物业是一种服务，自己交了钱就要享受这种服务。如果物业公司没有“照顾”好小区，则业主有理由不交物业费。就像去商场买东西一样，不满意可以退货。

华夏城的程小姐称，小区院子里的路灯一直不怎么亮，晚上根本起不到照明的效果，多次投诉无果。像这样一些小问题不可能去法院起诉，只好不交物业费，以示不满意。“住的单元有几户不交物业费，物业服务照常，这对我们正常交费的不是很不公平。”顺佳四季花城小区的李先生不满地说，不交物业费会在小区里“传染”。

磁湖东城的汪女士认为，物业公司应该公布每月的支出费用，小区业主委员会根据物业公司的表现来决定物业公司的去留，或者是跟物业详谈物业费以及服务细则。

物业办

应理解物业管理的性质

“业主拒交物业费的原因有很多，主要是对物业管理性质不理解。”黄石房管局物业办主任邬勇刚称，物业服务主要突出“公共”，有些业主享受了物业管理服务，但以物业管理有瑕疵为由，拒交物业费，实际上是不妥的。

据介绍，物业服务收费是维持整个小区正常运转的一个必要的收费。它的开支包括公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治，还有工作人员、清洁工、保安的工资等。随着市场人力等成本的逐年增加，物业公司的支出也越来越大。而目前黄石的物业服务收费全部采取指导价格，符合当时物业开支等条件，现在物业费很难调整。“只能由物业公司跟该小区的业主委员会进行协商。

业主委员会要真正从市场角度去核定物业费的标准，保证物业公司在合理利润前提下，对其物业服务成本进行核定。”邬勇刚表示，物业公司可以通过几种渠道保证物业费的收取：一是严格执行业主管理公约，对不履行业主义务的住户，限制其权利；二是通过优质的服务获得业主的认同；三是通过正常途径，如投诉、司法等途径解决。

律师

拒交物业费是业主违约

湖北易圣律师事务所律师李某认为，业主维权应该通过合法的方式和渠道，如果业主对物业管理公司不满意，可由业主委员会重新选聘物业管理公司，若没有成立业主委员会，也可由三分之二以上业主联名选聘物业管理公司。“业主拒交物业费，是单方面违约。”李某表示，由于业主与物业管理公司之间有合同约定，业主不交物业费实际上是不遵守契约精神。

李律师表示，房管部门特别是物业办是物业公司的管理部门，同时在业主与物业公司之间也应该是协调者的角色。

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